Ngày 01/01/2026, Hà Nội sẽ chính thức áp dụng Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND về bảng giá đất trên địa bàn thành phố, thay thế Quyết định 30/2019/QĐ-UBND sửa đổi bổ sung bởi Quyết định 71/2024/QĐ-UBND (áp dụng đến 31/12/2025) nhằm cập nhật sát hơn với thực tế thị trường, khả năng sinh lợi của đất đai và điều kiện cơ sở hạ tầng. Sự thay đổi không chỉ dừng ở việc điều chỉnh mức giá cụ thể mà còn tập trung vào phương pháp tính toán, xác định vị trí đất và phân loại đất đai, giúp bảng giá đất trở nên công bằng, minh bạch hơn. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các tiêu chí xác định vị trí thửa đất theo nghị quyết mới.

1. Tiêu chí chung để xác định vị trí thửa đất (khu đất) trong bảng giá đất theo quyết định mới

Cả quy định mới và quy định cũ đều dựa trên nguyên tắc xác định vị trí đất theo khả năng sinh lợi giảm dần, chia thành 4 vị trí (Vị trí 1 đến 4), với Vị trí 1 có khả năng sinh lợi cao nhất nhờ tiếp giáp đường lớn và cơ sở hạ tầng thuận lợi. Tuy nhiên, quy định mới đã tinh chỉnh để phản ánh chính xác hơn giá trị của các tuyến đường nhỏ hơn, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Hà Nội cụ thể như sau:

Đối với vị trí 1, theo Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND vị trí 1 không chỉ áp dụng cho đường phố có tên trong bảng giá mà còn áp dụng cho “ngõ có tên” giúp các ngõ lớn (đã được đặt tên và có giá trị thương mại cao) được đánh giá cao hơn và phản ánh đúng giá trị thực tế.

Đối với vị trí 2, quy định cũ chỉ xem xét thửa đất có ít nhất một cạnh giáp ngõ, ngách, hẻm với mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5m trở lên. Quy định mới bổ sung tiêu chí “lối đi có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5m trở lên”, tính từ chỉ giới hè đường hiện trạng có tên trong Bảng giá đất. Sự bổ sung này đặc biệt ý nghĩa ở các khu vực ngoại ô đang đô thị hóa nơi các lối đi chưa tên nhưng rộng rãi sẽ khuyến khích phát triển hạ tầng và tăng giá trị bất động sản.

Đối với vị trí 3, dựa trên tiêu chí cũ “áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) từ 3,5 m trở lên”, quy định mới thêm vào “lối đi (không có tên trong Bảng giá đất)” với cùng khoảng mặt cắt. Điều này giải quyết khoảng trống lớn trong quy định cũ, nơi nhiều lối đi nhỏ ở khu dân cư cũ xếp vào vị trí thấp hơn thực tế.

Đối với vị trí 4 ngoài những tiêu chí “áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) dưới 2 m” và quy định mới bổ sung tương tự cho “lối đi dưới 2m”. Mặc dù vẫn là vị trí thấp nhất, sự bổ sung này mang tính minh bạch cao hơn, giúp phân loại rõ ràng hơn.

2. Tiêu chí xác định vị trí thửa đất đối với các trường hợp đặc biệt

Quy định mới duy trì nhiều nguyên tắc cũ về hệ số K (điều chỉnh giá đất dựa trên hình thể thửa đất) và giảm trừ giá theo khoảng cách/chiều sâu, nhưng bổ sung một số chi tiết để xử lý các trường hợp phức tạp hơn.

Hệ số K cho thửa đất nhiều mặt tiếp giáp: Hầu hết các mức hệ số K giữ nguyên dựa trên giá đất cao nhất của các cạnh tiếp giáp. Tuy nhiên bổ sung thêm quy định về hệ số K đối với trường hợp thửa đất (khu đất) có một cạnh (mặt) tiếp giáp với đường/phố/ngõ (có tên) và có một cạnh (mặt) tiếp giáp ngõ/ngách/hẻm/lối đi (< 2m tính từ chỉ giới hè đường hiện trạng có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm , lối đi) thì được nhân hệ số 1,05 của đường, phố, ngõ có tên trong Bảng giá đất.

Hệ số K cho hình thể đặc thù (Hình L, T...): Giữ nguyên mức giảm cho phần diện tích bị che khuất (K=0,9 cho Vị trí 1; 0,8 cho Vị trí 2; 0,7 cho Vị trí 3 - 4).

Giảm trừ giá theo khoảng cách (Áp dụng cho Vị trí 2 - 4 khu dân cư cũ): Duy trì tỷ lệ giảm dần theo khoảng cách từ đường/phố chính (≥200m), không áp dụng cho khu đô thị mới hoặc công nghiệp

Tính giá đất theo chiều sâu (chia lớp): Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND đã mở rộng phạm vi áp dụng một cách logic và hợp lý hơn. Quy định mới không chỉ loại trừ “khu/cụm công nghiệp” như trước mà còn mở rộng thêm các trường hợp loại trừ các dự án đầu tư xây dựng khác như khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư, khu nhà ở và điểm công nghiệp.

Trên đây là những nội dung XTLaw trao đổi về bài viết “BẢNG GIÁ ĐẤT MỚI CỦA HÀ NỘI CÓ HIỆU LỰC TỪ 01/01/2026”. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào hay gửi ngay tới XTLaw qua Hotline 0969896148 hoặc Fanpage Công ty Luật XTVN - Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội để được giải đáp chi tiết.