Từ ngày 1/7/2025, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 151/2025/NĐ-CP, một bước tiến nổi bật trong cải cách hành chính lĩnh vực đất đai. Với tinh thần phân quyền mạnh mẽ, Nghị định quy định rõ thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Điểm nhấn nằm ở việc rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, giảm thủ tục hành chính, đồng thời mở rộng thẩm quyền cho cấp xã – tạo điều kiện tiếp cận thuận lợi, minh bạch hơn cho doanh nghiệp và người dân. Bài viết này sẽ khai thác sâu các điểm mới nổi bật, đặc biệt liên quan đến thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất theo Nghị định này.

1. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Căn cứ mục XII Mục C Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất như sau:

Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả

Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định

Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính;

- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Thành phần hồ sơ đăng ký đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 đối với trường hợp quyền sử dụng đất của dự án bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này đối với trường hợp diện tích đất của dự án đã được cấp Giấy chứng nhận;

- Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển nhượng dự án bất động sản; trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật)

+ Trường hợp quyền sử dụng đất để thực hiện dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận thì nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án;

- Văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

- Hợp đồng chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo quy định của pháp luật;

- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án mà quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đã được cấp Giấy chứng nhận;

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án mà quyền sử dụng đất để thực hiện dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận đã được Văn phòng đăng ký đất đai ký duyệt theo quy định.

Ngoài ra, cần lưu ý một số trường hợp sau:

- Trường hợp bên nhận chuyển nhượng dự án không phải là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và đất để thực hiện dự án đã được cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại Mục 3 Phần VI “PHẦN C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

- Trường hợp bên nhận Chuyển nhượng dự án bất động sản không phải là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và đất để thực hiện dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện như sau:

+) Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;

+) Khi có thông tin từ cơ sở dữ liệu được liên thông hoặc chứng từ hoặc giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì hoàn thiện hồ sơ, trình cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp; thực hiện việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

- Trường hợp bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì việc đăng ký đất đai được thực hiện trong trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất.

- Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng dự án trong hợp đồng thuê đất và thực hiện các công việc quy định tại điểm c và điểm d Mục 3 Phần VI “PHẦN C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Có thể thấy, Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã mở ra một hướng đi mới, thông thoáng và minh bạch hơn cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Đây không chỉ là bước tiến quan trọng trong cải cách thủ tục hành chính đất đai, mà còn là cơ hội để doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai dự án, tăng tính cạnh tranh và tận dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Trong bối cảnh kinh tế đang cần sự bứt phá, việc sớm nắm bắt và áp dụng các quy định mới sẽ giúp doanh nghiệp tạo lợi thế và phát triển bền vững.

Trên đây là những nội dung XTLaw trao đổi về bài viết “QUY ĐỊNH MỚI VỀ QUY TRÌNH, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2025”. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào hay gửi ngay tới XTLaw qua Hotline 0969896148 hoặc Fanpage Công ty Luật XTVN - Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội để được giải đáp chi tiết.