Gia đình anh A đang canh tác sử dụng trên đất nông nghiệp Nhà nước cho thuê. Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, nhưng tháng 9/2023 sẽ hết hạn sử dụng. Anh A đã tìm đến Công ty Luật XTVN để mong muốn được giải đáp thắc mắc: Nếu không kịp làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất thì có bị thu hồi đất không? Trong trường hợp hết thời hạn sử dụng nhưng không bị thu hồi, nhà tôi có thể bán mảnh đất đó không?

Đối với câu hỏi của anh A, Công ty Luật XTVN đã giải đáp thắc mắc cho anh A như sau:

Nhà nước quyết định thu hồi đất trong trường hợp nào?

Theo Khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013 Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

“Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

….”

Trong đó, theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có bị thu hồi không?

Theo quy định trên, đất nông nghiệp hết hạn sử dụng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất. Do đó, khi đất nông nghiệp hết thời hạn, người sử dụng đất sẽ không bị thu hồi đất.

Nếu gia đình anh A trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nhu cầu thì có thể làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất để được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn.

Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng có bán được không?

Theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

….”

Như vậy, nếu đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng đất thì không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, muốn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh A cần làm thủ gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.