Tình huống pháp lý: “Chào Luật sư, trước đây tôi có mua một mảnh đất gần nhà của anh A và đã được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, thời gian qua gia đình anh A đề nghị tôi trả lại một phần mảnh đất này bởi vốn dĩ mảnh đất này thuộc sở hữu và cũng đã được ghi nhận trong sổ đỏ của gia đình anh A. Vậy Luật sư cho tôi hỏi, đất đã có sổ bị chồng lấn xử lý như thế nào?”

Đối với câu hỏi của Quý khách hàng, Công ty Luật TNHH XTVN xin được tư vấn như sau:

Đất chồng lấn là gì? Khái niệm “đất chồng lấn” không được định nghĩa trong hệ thống quy phạm pháp luật Việt Nam, tuy nhiên trên thực tế, hiện tượng đất bị cấp chồng lấn vẫn xảy ra và trở nên khá phổ biến.

Đất chồng lấn là phần diện tích đất được ghi nhận trên hai hay nhiều sổ đỏ của những cá nhân khác nhau. Nguyên nhân của hiện tượng đất chồng lấn là do các sai sót của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sai sót này có thể phát sinh từ việc đo đạc trên thực địa hoặc trong quá trình xử lý số liệu để cấp giấy chứng nhận.

Do đó, để giải quyết trường hợp này, khách hàng cần thực hiện những nội dung dưới đây:

1.                 Xác định nguồn gốc đất

Khi phát hiện đất bị cấp chồng lấn, để xác định phần đất đó thuộc quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp của ai, trước hết cần làm rõ các yếu tố về nguồn gốc đất qua các cách thức sau:

-                     Tìm hiểu thông tin, nguồn gốc đất qua chủ cũ, hàng xóm, cán bộ địa chính, … và những người khác (nếu có).

-                     Mời công ty đo đạc địa chính đo lại diện tích thực tế của 02 thửa đất để so sánh và khớp lại với diện tích trên sổ của hai gia đình. Lưu ý: việc đo mốc giới mỗi thửa đất dựa theo các chỉ dẫn và những thông số mà người đang sử dụng đất cung cấp. Kết quả của việc đo đạc là bản hồ sơ kỹ thuật thửa đất mà trên đó thể hiện chính xác tọa độ của thửa đất. Sau đó, các chủ đất sẽ tự so sánh để biết diện tích thực tế có phù hợp với diện tích trên giấy chứng nhận của mỗi hộ hay không.

-                     Yêu cầu cán bộ địa chính cho xem bản đồ địa chính qua các thời kỳ, sổ mục kê để nắm được các thông tin liên quan đến mảnh đất như người sử dụng đất, số thửa, tờ bản đồ, thời điểm bắt đầu sử dụng, diện tích, mục đích sử dụng đất, các thông tin ghi chú khác.

-                     Kiểm tra và xác minh thông tin về đất qua biên lai nộp thuế của người sử dụng đất. Biên lai nộp thuế cung cấp thông tin như loại đất, diện tích, số tiền thuế phải nộp, kỳ nộp thuế, thời điểm nộp.

-                     Kiểm tra hồ sơ kê khai khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để được cung cấp hồ sơ liên quan đến thửa đất của gia đình, bạn làm đơn và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi cấp sổ đỏ trước đây.

2.                 Sau khi xác định được nguồn gốc đất, các bên tiến hành giải quyết tình trạng đất chồng lấn theo quy trình dưới đây

2.1.           Tự thương lượng, hòa giải

Tự thương lượng, hòa giải trên cơ sở đảm bảo sự hài hòa về lợi ích giữa các bên với nhau, hạn chế tối đa việc làm ảnh hưởng tới hòa khí, tình làng nghĩa xóm. Trường hợp tự thương lượng, hòa giải thành công, các bên làm hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh lại giấy chứng nhận (đăng ký biến động) theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2013.

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

2.2.           Thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã

Trường hợp tự thương lượng, hòa giải không thành, một trong các bên gửi đơn yêu cầu đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải.

UBND xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất; thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải; tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt; trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành. Việc hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Hòa giải tại UBND xã là cơ sở để Tòa án nhân dân có thẩm quyền thụ lý vụ việc trong trường hợp các bên hòa giải không thành.

2.3.           Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết trong trường hợp các bên không thỏa thuận được diện tích chồng lấn

Trường hợp không thỏa thuận được diện tích chồng lấn, bên có yêu cầu có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu TAND cấp quận/huyện nơi có đất giải quyết. Sau khi thụ lý hồ sơ, Tòa án sẽ xác minh thông tin để có căn cứ giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.