Trong những năm qua, không chỉ trung tâm những thành phố lớn mà vùng ven thành phố hay tại các tỉnh thành cũng liên tục có những “cơn sốt đất”. Bên cạnh việc giá đất tăng do nhu cầu thực tế của người dân, còn không ít những khu vực giá đất tăng không theo bất kỳ quy luật nào mà do sự “thổi giá” của một số đối tượng khi Nhà nước tổ chức đấu giá.

Nhận thấy những vướng mắc đó, Bộ Tư pháp và các cơ quan ban ngành đã có đề xuất Chính phủ có phương án chỉ đạo để tháo gỡ những vấn đề trên. Tiếp thu ý kiến của Bộ tư pháp và các cơ quan ban ngành, mới đây, Chính Phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai được ban hành và có hiệu lực ngày 06/01/2026 (“Nghị quyết số 66.11”) Nghị quyết này góp phần hạn chế tình trạng thổi giá đất, bỏ cọc, gian lận trong đấu giá nhằm thu lợi bất chính. Hãy cùng Công ty Luật TNHH XTVN tìm hiểu bằng bài viết dưới đây:

1.    Tình trạng “thổi giá ảo” xảy ra trên thực tế.

Chiêu trò thổi giá được thực hiện dưới phương thức: Các nhóm đối tượng có thể là “Cò đất” hoặc các đối tượng khác cùng bàn bạc và tham gia hoặc thuê nhiều người khác tham gia đấu giá đất, trả giá cao bất thường sau đó bỏ cọc, thông đồng dìm giá để trong nhóm đối tượng này có người mua được đất với giá thấp hoặc dàn dựng thông đồng để người khác mua với giá thấp nhằm thu lợi bất chính. Do có sự thổi giá từ các đối tượng này, thị trường mua bán chuyển nhượng đất trở nên khan hiếm “ảo”, kéo theo giá đất tăng đột biến do tâm lý khan hiếm đất của người dân, gia tăng tâm lý đầu cơ của các cá nhân đầu tư.

Theo Cục Bổ trợ tư pháp, nguyên nhân chính của tình trạng trên là giá khởi điểm thấp so với thị trường, từ đó tiền đặt cọc tham gia đấu thấp (tối đa 20%). Giá khởi điểm thấp cũng dẫn đến mức trúng cao gấp 20-30 lần trong khi thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương đối dài, thu hút nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia để kiếm lợi nhuận.

Đặc biệt tại khu vực ven Hà Nội, từ tháng 8/2024 đến đầu năm 2025, các phiên đấu giá đất trở thành tâm điểm chú ý, khởi phát ở khu vực ven Hà Nội rồi nhanh chóng lan rộng sang nhiều tỉnh lân cận. Giá trúng liên tục lập kỷ lục, không ít khu đất được đẩy lên trên 100 triệu đồng/m2.

Sức nóng này có sự tham gia ồ ạt của các hội nhóm, môi giới, nhiều lô đất được rao bán chênh ngay sau khi gõ búa, với mức chênh lệch hàng trăm triệu đồng.

Thế nhưng, sau những con số tưởng chừng rực rỡ, thị trường lại bộc lộ không ít bất thường, phổ biến nhất là tình trạng trả giá cao để tạo sóng, rồi bỏ cọc, khiến nhiều phiên đấu giá rơi vào cảnh “nóng ngoài, lạnh trong”.

Như vậy, lợi dụng quy định về mức cọc tham gia đấu giá đất thấp, cùng với việc không có chế tài xử phạt khi bỏ cọc làm những nhóm đối tượng này ngang nhiên thực hiện những đợt “thổi giá” tại các khu vực do Nhà nước tổ chức đấu giá đất.

2.    Những điểm mới của Nghị quyết số 66.11 nhằm tháo gỡ tình trạng “thổi giá” đất.

Những lỗ hổng của pháp luật theo quy định cũ đã tạo cơ hội cho các nhóm đối tượng tham gia đấu giá đất, bỏ cọc để dìm giá, thổi giá đất nhằm trục lợi bất chỉnh, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự, tác động đến môi trường đầu tư, kinh doanh.

Tiếp thu ý kiến của Bộ Tư pháp và các ban ngành, Chính Phủ ban hành Nghị quyết số 66.11 có quy định mới về mức cọc tham gia đấu giá và chế tài đối với những trường hợp bỏ cọc nhằm giảm bớt tình trạng trên:

(i)  Căn cứ Điều 2 Nghị quyết số 66.11 về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân: Tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm.

(ii)    Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị quyết số 66.11 về xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở như sau:

+ Từ 02 năm đến 05 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá;

+ Từ 06 tháng đến 03 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Vì mức cọc tham gia đấu giá đất đã tăng, các nhóm đối tượng có mục địch trục lợi sẽ có sự cân nhắc khi thực hiện chiêu trò thổi giá, bỏ cọc. Đặc biệt đối với chế tài cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất từ 2 năm đến 5 năm khiến các nhóm đối tượng này không thể liên tục thực hiện hành vi gian lận thổi giá.

Mặc dù chưa thể hoàn toàn triệt để nhưng quy định này góp phần sàng lọc được nhà đầu tư có thực lực tài chính, giúp giá đất đấu giá phản ánh đúng nhu cầu thực tế của người dân; Giúp cho việc tổ chức đấu giá đất được minh bạch, không gây thiệt hại cho Nhà nước, không biến đấu giá đất thành “sân chơi” để đầu cơ.

Trên đây là toàn bộ nội dung chia sẻ của chúng tôi, xin cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian theo dõi. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ với chúng tôi trực tiếp tại Trụ sở Công ty TNHH XTVN địa chỉ số 33 Thái Hà, phường Đống Đa, Thành phố Hà Nội hoặc qua website @www.xtlaw.com.vn