Trong bối cảnh công tác quản lý đất đai và quy hoạch đô thị ngày càng được thắt chặt, việc xử lý các trường hợp vi phạm, đặc biệt là phá dỡ nhà ở, đòi hỏi một cơ chế pháp lý rõ ràng và phân định thẩm quyền cụ thể. Từ ngày 01/7/2025, với sự có hiệu lực của Nghị định 140/2025/NĐ-CP, trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở đã được phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền cấp cơ sở.

Vậy, Nghị định này quy định như thế nào về nhiệm vụ và thẩm quyền của UBND cấp xã trong việc cưỡng chế phá dỡ? Bài viết này của XTLaw sẽ phân tích chi tiết các quy định mới, giúp người dân và các cơ quan liên quan nắm rõ để đảm bảo việc thực thi pháp luật được hiệu quả và minh bạch.

1.      Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định pháp luật hiện hành

Việc phá dỡ nhà ở là một quy trình nghiêm ngặt, chỉ được thực hiện khi có đầy đủ căn cứ pháp lý. Theo Điều 136 Luật Nhà ở 2023, có 5 trường hợp cụ thể mà nhà ở phải phá dỡ, bao gồm:

-         Nhà ở hư hỏng nặng, nguy cơ sập đổ: Đây là trường hợp khẩn cấp, khi nhà ở đã bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ và không còn an toàn cho người sử dụng. Việc phá dỡ được tiến hành dựa trên kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc trong tình huống khẩn cấp, phòng chống thiên tai.

-         Nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại: Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 để thực hiện cải tạo, xây dựng lại, đảm bảo an toàn và nâng cao chất lượng sống cho cư dân.

-         Nhà ở nằm trong khu vực thu hồi đất: Nhà ở phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là các trường hợp phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

-         Nhà ở xây dựng trái phép: Bao gồm nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt. Việc phá dỡ nhằm lập lại trật tự xây dựng, bảo đảm quy hoạch đô thị.

-         Các trường hợp khác theo quy định: Ngoài các trường hợp trên, việc phá dỡ nhà ở có thể được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, khi công trình không đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn và môi trường.

2.      Quy định về yêu cầu khi phá dỡ nhà ở

Việc phá dỡ nhà ở là một quy trình cần tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu về an toàn và môi trường. Theo Điều 138 Luật Nhà ở 2023, các yêu cầu bắt buộc khi thực hiện việc này bao gồm:

-         Đảm bảo an toàn tuyệt đối: Các an biện pháp an toàn tuyệt đối đó bao gồm

+ Di dời người và tài sản: Phải di chuyển toàn bộ người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.

+ Lập biển báo và cách ly: Cần có biển báo rõ ràng và thiết lập các giải pháp cách ly khu vực phá dỡ với khu vực xung quanh.

+ Bảo vệ công trình lân cận: Đảm bảo an toàn cho người, tài sản, các công trình lân cận và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không thuộc diện phá dỡ. Đồng thời, phải bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định pháp luật.

-         Lập phương án phá dỡ: Đối với các trường hợp pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có phương án phá dỡ, chủ sở hữu, người quản lý, hoặc chủ đầu tư dự án phải lập phương án này trước khi thực hiện. Điều này nhằm đảm bảo tính toán chi tiết, tránh các rủi ro không mong muốn.

-         Tuân thủ khung giờ phá dỡ: Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở tại khu dân cư trong khung giờ nghỉ ngơi: từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ sáng hôm sau. Quy định này nhằm đảm bảo an ninh trật tự và không gây ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân xung quanh, trừ những trường hợp khẩn cấp.

3.      Nhiệm vụ, thẩm quyền và trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở

Theo quy định tại khoản 6 và khoản 7 Điều 9 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, thẩm quyền ban hành quyết định và tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở đã được phân cấp rõ ràng cho chính quyền cấp xã.

-         Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã: Kể từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế đối với các trường hợp phải phá dỡ nhà ở để thu hồi đất. Đây là thẩm quyền quan trọng nhằm đảm bảo tính kịp thời và hiệu quả của việc thực thi pháp luật tại địa phương.

-         Trách nhiệm của UBND cấp xã: UBND cấp xã có trách nhiệm trực tiếp tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quyết định đã được ban hành. Việc này bao gồm cả việc lập kế hoạch, phối hợp với các lực lượng chức năng và đảm bảo an toàn trong suốt quá trình cưỡng chế.

Như vậy, với quy định mới này, UBND cấp xã sẽ đóng vai trò chủ chốt trong việc thực hiện các thủ tục cưỡng chế, giúp quy trình thu hồi đất diễn ra nhanh chóng, minh bạch hơn và phù hợp với thực tiễn tại địa phương.

Nghị định 140/2025/NĐ-CP đã có một bước tiến quan trọng trong việc phân cấp thẩm quyền, giao trách nhiệm trực tiếp cho UBND cấp xã trong việc ban hành quyết định và tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở. Sự thay đổi này không chỉ giúp quy trình trở nên nhanh chóng, linh hoạt hơn mà còn nâng cao vai trò, trách nhiệm của chính quyền cơ sở trong công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng.

Việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định mới này là cần thiết để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan trong quá trình thu hồi đất và xử lý vi phạm. Nếu có bất cứ thắc mắc nào quý bạn đọc vui lòng liên hệ ngay tới XTLaw qua Hotline 0865766898!