Ngày 31/12/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, đặt nền tảng pháp lý quan trọng cho việc quản lý và số hóa thông tin bất động sản. Theo đó, kể từ 01/03/2026, mỗi bất động sản sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt, thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Quy định này đánh dấu bước tiến mới trong công cuộc chuyển đổi số lĩnh vực đất đai – nhà ở, góp phần nâng cao tính minh bạch, chuẩn hóa dữ liệu và tạo thuận lợi cho công tác quản lý cũng như các giao dịch bất động sản trong tương lai. Hãy cùng XTVN tìm hiểu về chủ đề mỗi bất động sản sẽ được gắn mã định danh điện tử từ ngày 01/03/20206 qua bài viết dưới đây.

1.             Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là gì?

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản như sau:

-       Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.

Cấu trúc của mã này được xây dựng khoa học, bao gồm các thành phần: Mã định danh thửa đất - Mã thông tin dự án/công trình - Mã định danh địa điểm (nếu có) - Mã loại sản phẩm bất động sản. Hệ thống dữ liệu này sẽ được Bộ Xây dựng quản lý thống nhất trên toàn quốc, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập và cập nhật tại địa phương.

Như vậy quy định về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP được xem là bước đi nền tảng và mang tính đột phá trong công tác quản lý thị trường bất động sản. Việc mỗi bất động sản được gắn một mã định danh riêng, thống nhất trên phạm vi toàn quốc sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, chuẩn hóa dữ liệu, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tạo thuận lợi cho hoạt động quản lý, khai thác thông tin cũng như các giao dịch liên quan. Đây là tiền đề quan trọng để xây dựng thị trường bất động sản hiện đại, công khai và phát triển bền vững trong bối cảnh chuyển đổi số hiện nay.

2.             Từ 01/03/2026, mỗi bất động sản sẽ được gắn mã định danh điện tử

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, tất cả sản phẩm bất động sản, từ nhà ở riêng lẻ, căn chung cư đến phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng, đều sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt.

-         Đối với nhà ở, căn cứ theo Điều 8 Nghị định 357/2025/NĐ-CP mã định danh điện tử được hình thành từ các nhóm thông tin cơ bản như mã định danh thửa đất; mã số thông tin dự án, công trình xây dựng; ,mã định danh địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên.

Mã định danh điện tử này được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng các địa phương thực hiện việc gắn mã định danh điện tử cho nhà ở thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, cùng với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, đối với nhà ở hình thành trong tương lai

-         Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, căn cứ theo Điều 9 Nghị định 357/2025/NĐ-CP mã định danh điện tử cũng được cấu thành từ các nhóm thông tin tương tự, bao gồm mã định danh thửa đất; mã số thông tin dự án, công trình xây dựng; mã định danh địa điểm (nếu có); dãy ký tự tự nhiên.

Mã định danh này được tạo lập tự động trên hệ thống và được Sở Xây dựng gắn với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình tại thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở cũng có mã định danh điện tử. Nghị định cũng quy định Bộ Xây dựng là cơ quan xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

Hệ thống cơ sở Hệ thống cơ sở dữ liệu nhà và thị trường bất động sản phải có đầy đủ thông tin dự án, gồm tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ, cũng như một số văn bản pháp lý. 

Đồng thời, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ có thống kê giá mua bán (triệu đồng/m2), tổng giá trị giao dịch hay bất động sản tồn kho... Ngoài ra, hệ thống này cũng có dữ liệu về giao dịch qua công chứng và thông tin về hợp đồng mua bán bất động sản. Trong đó, các hợp đồng gồm mã định danh của bất động sản và cá nhân/tổ chức giao dịch, thời gian ký kết, hình thức giao dịch (mua bán, thuê, nhận chuyển nhượng...).

3.             Tác động của quy định mới đến thị trường bất động sản

Mỗi căn nhà, mỗi lô đất, mỗi sản phẩm trong dự án sẽ có một “danh tính” riêng, gắn với đầy đủ thông tin pháp lý và lịch sử giao dịch. Việc định danh không chỉ dừng ở cấp sản phẩm, mà còn nằm trong một hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản đầy đủ, bao gồm: thông tin dự án, tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ triển khai, tình trạng pháp lý, cũng như danh sách các chủ thể sở hữu. Chính sự minh bạch này khiến hoạt động đầu cơ trở nên khó khăn hơn rất nhiều, bởi nó làm lộ rõ hành vi “ôm hàng”, tạo khan hiếm giả để đẩy giá.

Khi không còn đầu cơ quy mô lớn, sẽ không còn tình trạng một nhóm người ôm hàng loạt bất động sản, trong khi người có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận. Giá khi đó sẽ không còn bị đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ, mà dần quay về giá trị sử dụng thực

Bên cạnh đó, chính sách này cũng hạn chế tình trạng “bán ảo, tạo cung cầu giả” - khi chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp giữ hàng nhưng không làm thủ tục, khiến thị trường tưởng như khan hiếm.

Ngoài ra, một tác động khác quan trọng là nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, khi mỗi dự án, mỗi sản phẩm đều được định danh, mọi thông tin về chủ đầu tư, tiến độ, tình trạng bán hàng đều được công khai. Việc định danh và minh bạch hoá sẽ chấm dứt mô hình kinh doanh thiếu trách nhiệm. Khi mã định danh điện tử được triển khai đồng bộ, bất động sản sẽ dần trở lại đúng vai trò của nó: phục vụ nhu cầu ở và sử dụng, thay vì trở thành công cụ tích trữ, đầu cơ.

Có thể thấy, việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản từ ngày 01/03/2026 không chỉ là một bước tiến quan trọng trong tiến trình chuyển đổi số quốc gia, mà còn là giải pháp mang tính đột phá để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và bền vững. Khi mọi thông tin được chuẩn hóa và công khai, quyền lợi của người dân, nhà đầu tư và cơ quan quản lý đều được bảo đảm, đồng thời hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý và hiện tượng đầu cơ, thổi giá. Đây chính là nền tảng để bất động sản trở về đúng giá trị thực – phục vụ nhu cầu an cư, phát triển kinh tế – xã hội, và góp phần hình thành một môi trường giao dịch hiện đại, tin cậy trong kỷ nguyên số.