Theo cách hiểu thông thường, Bản vẽ thiết kế nhà ở có thể được hiểu sơ khai nhất là một bộ hồ sơ hoàn chỉnh về toàn bộ ngôi nhà. Là tập hồ sơ diễn giải về hình dáng, kích thước, chi tiết, kết cấu hoàn chỉnh của ngôi nhà. Thông qua bản vẽ mà các kỹ sư, thầu xây dựng biết được quy cách xây nên một ngôi nhà, biết được diện tích, các kích thước, bố trí ra sao,…

Xây dựng trái phép thường được hiểu là hành động của tổ chức hoặc cá nhân khi tiến hành xây dựng mà không tuân theo nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

1. Xây nhà sai bản vẽ phải là xây dựng trái phép không?

Theo khoản 17, Điều 16 của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định về Vi phạm quy định về trật tự xây dựng, theo đó: “Trường hợp xây dựng không tuân theo giấy phép đã được cấp, nhưng không nằm trong các trường hợp hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng, sẽ không bị xem là vi phạm nội dung của giấy phép đã được cấp”.

   Cụ thể theo Điều 98 của Luật Xây dựng năm 2014 quy định rằng các trường hợp sau đây phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng:

1.1. Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

Thứ nhất, anh A muốn thay đổi mật độ xây dựng từ bên trái sang bên phải thì theo thiết kế của công ty xây dựng là vị trí chừa mật độ xây dựng (khoảng 20m2) là nằm phía bên trái mà anh lại muốn xây dựng chừa mật độ xây dựng sang bên phải thì đây chính là việc thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình. Tuy nhiên, vấn đề này anh A cần xem xét xem công trình mà anh đang xây dựng có thuộc khu vực phải có yều cầu về quản lý kiến trúc hay không, bởi theo như yêu cầu của anh thì đây chỉ là thiết kế của công ty xây dựng thiết kế nhà cho anh. Vậy nên, với trường hợp của anh mà không có yêu cầu gì về quản lý kiến trúc mà chỉ đơn thuần là thiết kế của công ty xây dựng thì anh không cần phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định.

1.2. Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

Thứ hai, đối với việc anh A xây nhà cấp 4 thay vì xây nhà 4 tầng theo như giấy phép xây dựng đã xin thì trong trường hợp này của anh thuộc trường hợp đang thi công mà có sự thay đổi về quy mô, chiều cao, số tầng của công trình nên anh A sẽ phải làm thủ tục để điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, sau này mà anh A có đủ năng lực về tài chính để tiếp tục xây thêm 2 tầng nữa mà vẫn với diện tích như cũ thì anh A cần xin giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa và cải tạo theo quy định của pháp luật và vẫn cần phải thẩm định về kết cấu chịu lực theo quy định của pháp luật. Bởi trong công trình xây dựng thì kết cấu chịu lực có vai trò vô cùng quan trọng. Nó là nền tảng đảm bảo chất lượng, duy trì độ bền, độ an toàn và tuổi thọ cho các dự án xây dựng.

1.3. Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Cuối cùng, nguyên nhân chính gây ra những hậu quả thảm khốc của các vụ cháy trong các tòa nhà cao tầng là việc ngăn chặn các tuyến đường sơ tán bằng các sản phẩm cháy và bị lửa chặn ở các lối thoát hiểm. Như vậy, nếu anh A muốn điều chỉnh thiết kế bên trong công trình ví dụ như lắp thêm thang máy bên trong toà nhà thì phải đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy của tòa nhà khỏi hỏa hoạn.

Do đó, nếu việc xây dựng nhà không tuân theo giấy phép mà không nằm trong các trường hợp phải điều chỉnh giấy phép như được nêu trên, thì không bị xem là vi phạm nội dung của giấy phép đã được cấp. Ngược lại, nếu xây dựng không tuân theo giấy phép và thuộc vào các trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng, nhưng không thực hiện, thì đây sẽ được coi là hành vi xây dựng trái phép. Trong trường hợp này, pháp luật sẽ áp dụng các biện pháp xử phạt hành chính tuỳ thuộc vào mức độ vi phạm của hành vi đó.

2. Mức phạt khi xây dựng trái phép, sai phép

Khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau: