Đăng bởi, XTLaw
16:20 22/04/2025
Lượt xem (18)
…, ngày... tháng... năm ….
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Số:
.../.....
Căn cứ Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng
11 năm 2015;
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản
ngày 28 tháng 11 năm 2023;
Căn cứ Nghị định số …/.../NĐ-CP
ngày….. tháng ...... năm…… của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật
Kinh doanh bất động sản;
Căn cứ khác …
Căn cứ các văn bản, hồ sơ pháp lý dự
án, căn hộ chung cư: ……………………………...
Các Bên dưới đây gồm:
I. BÊN BÁN NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên bán):
- Tên tổ chức, cá nhân2:
……………………………………………………………………….
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh
nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số: ……….
- Người đại diện theo pháp
luật:…………………………… Chức vụ:................................
(Trường hợp là người đại diện theo ủy quyền thì ghi theo
giấy ủy quyền (văn bản ủy quyền) số…… (nếu có). Thẻ căn cước công dân (hộ
chiếu) số:………..cấp ngày:…/…/……., tại …………)
-Địa chỉ:
……………………………………………………………………………………
- Điện thoại liên hệ: …………………………………
Fax: ………………………………
- Số tài khoản: ………………………… Tại Ngân
hàng: …………………….………………
- Mã số thuế:
…………………………………………………………………………………
II. BÊN MUA NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên mua):
- Tên tổ chức, cá nhân3:
………………………………………………………………………
- Thẻ căn cước công dân/hộ chiếu4
số:…… cấp ngày:.../.../………, tại …………………
- Nơi đăng ký cư trú:
…………………………………………………………………………
- Địa chỉ liên hệ:
………………………………………………………………………………
- Điện thoại liên hệ: ……………………… Fax
(nếu có): …………………………………..
- Số tài khoản (nếu có):……………………..
Tại Ngân hàng ………………………………
- Mã số thuế (nếu có):
………………………………………………………………………
Hai bên đồng ý ký kết bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
này với các điều, khoản sau đây:
Điều 1. Giải thích từ ngữ
Trong hợp đồng này các từ và cụm từ
dưới đây được hiểu như sau:
1. “Căn hộ” là căn hộ có công năng
sử dụng để ở và các phần diện tích có công năng sử dụng khác (nếu có) trong nhà
chung cư được bán kèm theo căn hộ tại hợp đồng này, bao gồm: “Căn hộ” được xây
dựng theo cấu trúc kiểu khép kín theo thiết kế đã được phê duyệt thuộc nhà
chung cư do Công ty ……………………………… đầu tư xây dựng với các thông tin, đặc điểm
của căn hộ chung cư được mô tả tại Điều 2 của hợp đồng này và “Phần diện tích
khác” trong nhà chung cư (nếu có) và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng
gắn liền với căn hộ và các phần diện tích khác mà Bên mua sẽ mua từ Bên bán
theo thỏa thuận giữa các bên tại hợp đồng này; “phần diện tích khác” là các
phần diện tích trong nhà chung cư không nằm trong diện tích sàn xây dựng căn hộ
nhưng được bán cùng với căn hộ tại hợp đồng này.
2. “Nhà chung cư” là toàn bộ nhà
chung cư có căn hộ mua bán do Công ty …………………… làm chủ đầu tư, bao gồm các căn
hộ, diện tích kinh doanh, thương mại …………………… và các công trình tiện ích chung
của tòa nhà, kể cả phần khuôn viên (nếu có) được xây dựng tại………… thuộc dự
án…………, phường/xã…………, quận/huyện/thị xã…………, tỉnh/thành phố …………
3. “Hợp đồng” là hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư này và toàn bộ các phụ lục, tài liệu đính kèm cũng như mọi sửa
đổi, bổ sung bằng văn bản đối với hợp đồng này do các bên lập và ký kết trong
quá trình thực hiện hợp đồng này.
4. “Giá bán/giá cho Bên mua căn hộ”
là tổng số tiền bán căn hộ được xác định tại Điều 3 của hợp đồng này.
5. “Bảo hành nhà ở” là việc Bên bán
căn hộ chung cư thực hiện trách nhiệm bảo hành căn hộ chung cư theo thỏa thuận
trong hợp đồng và quy định của pháp luật để khắc phục, sửa chữa, thay thế các
hạng mục được liệt kê cụ thể tại Điều 9 của hợp đồng này khi bị hư hỏng, khiếm
khuyết hoặc khi vận hành sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của
người sử dụng căn hộ gây ra trong khoảng thời gian bảo hành theo quy định của
pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng và theo thỏa thuận trong hợp đồng này.
6. “Diện tích sàn xây dựng căn hộ”
là diện tích sàn xây dựng của căn hộ bao gồm cả phần diện tích ban công và lô
gia gắn liền với căn hộ đó được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao
gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
7. “Diện tích sử dụng căn hộ” là
diện tích sàn xây dựng được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ: bao gồm
cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công,
lô gia gắn liền với căn hộ đó; không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia
các căn hộ và diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính
diện tích ban công, lô gia thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công,
lô gia có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung được
thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt (Chú thích: kích thước thông thủy là kích
thước được đo đến mép trong của lớp hoàn thiện tường/vách/đố kính/lan can sát
mặt sàn (không bao gồm các chi tiết trang trí nội thất như ốp chân
tường/gờ/phào…); diện tích sử dụng căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp
cho người mua căn hộ.
8. “Phần sở hữu riêng của Bên mua”
là phần diện tích bên trong căn hộ, bên trong phần diện tích khác trong nhà
chung cư (nếu có) và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn
hộ, phần diện tích khác; các phần diện tích này được công nhận là sở hữu riêng
của Bên mua theo quy định của pháp luật về nhà ở.
9. “Phần sở hữu riêng của Bên bán”
là các phần diện tích bên trong và bên ngoài nhà chung cư và hệ thống trang
thiết bị kỹ thuật gắn liền với các phần diện tích đó nhưng Bên bán không bán,
không cho Bên mua mà giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh và Bên bán không phân
bổ giá trị vốn đầu tư của phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán/giá
cho Bên mua căn hộ; các phần diện tích này được công nhận là sở hữu riêng của
Bên bán theo quy định của pháp luật về nhà.
10. “Phần sở hữu chung của nhà chung
cư” là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng của các chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư và các thiết bị sử
dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của pháp luật về nhà ở; bao gồm
các phần diện tích, các hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công
trình công cộng được quy định pháp luật về nhà và các phần diện tích khác được
các bên thỏa thuận cụ thể tại Điều 11 của hợp đồng này.
11. “Kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung nhà chung cư” là khoản tiền 2% giá trị căn hộ, phần diện tích khác bán;
khoản tiền này được tính vào tiền bán/tiền Bên mua và được tính trước thuế để
nộp nhằm phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
12. “Dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư” là các dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư nhằm đảm bảo cho nhà
chung cư hoạt động bình thường.
13. “Bảo trì nhà chung cư” là việc
duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì
chất lượng nhà chung cư; hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra,
quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn
phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa
cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm
nhà chung cư.
14. “Bản nội quy nhà chung cư” là
bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo hợp đồng này và tất cả các
sửa đổi, bổ sung được Hội nghị nhà chung cư thông qua trong quá trình quản lý,
sử dụng nhà ở.
15. “Đơn vị quản lý vận hành nhà
chung cư” là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực thực hiện việc
quản lý, vận hành nhà chung cư sau khi nhà chung cư được xây dựng xong và đưa
vào sử dụng.
16. “Giấy chứng nhận” là Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng
nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công
trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Bên
mua căn hộ theo quy định của pháp luật đất đai.
Các từ ngữ khác do các bên thỏa
thuận: ……………………………………………………
Điều 2. Đặc điểm của căn hộ mua bán
Bên bán đồng ý bán và Bên mua đồng ý
mua căn hộ chung cư với đặc điểm như sau:
1. Đặc điểm của căn hộ mua bán:
a) Căn hộ số: ………… tại tầng (tầng có
căn hộ): …………, thuộc nhà chung cư ………… đường/phố (nếu có), thuộc phường/xã
…………, quận/huyện/thị xã …………, tỉnh/thành phố ……………………
b) Diện tích sử dụng căn hộ là:
…………m2. Diện tích này được tính theo kích thước thông thủy (gọi
chung là diện tích thông thủy) theo quy định tại khoản 6 Điều 1 của hợp đồng
này và là căn cứ để tính tiền mua căn hộ quy định tại Điều 3 của hợp đồng này;
Hai bên nhất trí rằng, diện tích sử
dụng ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực
tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên mua có trách nhiệm thanh toán số
tiền mua căn hộ cho Bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ; trong
trường hợp diện tích sử dụng thực tế chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn ………… %
(………… phần trăm) so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải
điều chỉnh lại giá bán/giá cho Bên mua căn hộ. Nếu diện tích sử dụng thực tế
chênh lệch vượt quá ………% (…......phần trăm) so với diện tích ghi trong hợp đồng
này thì giá bán/giá cho Bên mua căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo
đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.
Trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc
trong phụ lục của hợp đồng, hai bên nhất trí sẽ ghi rõ diện tích sử dụng thực
tế khi bàn giao căn hộ, diện tích sử dụng chênh lệch so với diện tích ghi trong
hợp đồng mua bán đã ký (nếu có). Biên bản bàn giao căn hộ và phụ lục của hợp
đồng mua bán căn hộ là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng này. Diện
tích căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho Bên mua được xác định theo
diện tích sử dụng thực tế khi bàn giao căn hộ;
c) Diện tích sàn xây dựng là: …………m2.
Diện tích này được xác định theo quy định tại khoản 6 Điều 1 của hợp đồng này;
d) Mục đích sử dụng căn hộ: để ở.
(Trường hợp trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đồng
thời có thỏa thuận mua bán thêm phần diện tích khác trong nhà chung cư theo
thiết kế được duyệt để kinh doanh thì các bên lập phụ lục hợp đồng để thỏa
thuận mô tả rõ các thông tin về diện tích, vị trí, công năng sử dụng, ………… và
các nội dung liên quan đến mua bán phần diện tích này)
đ) Năm hoàn thành xây dựng (ghi năm hoàn thành việc xây dựng tòa nhà
chung cư): …………
e) Phần diện tích khác được mua bán
cùng với căn hộ (như chỗ để xe, diện tích sàn thương mại, dịch vụ, ………): ………… (trường hợp các bên có thỏa thuận mua bán
các phần diện tích khác trong nhà chung cư gắn với việc bán căn hộ tại hợp đồng
này thì các bên có thể thỏa thuận, ghi nhận chi tiết các nội dung, thông tin về
vị trí, diện tích, công năng sử dụng, giá bán/việc thanh toán, điều kiện sử
dụng, bàn giao, đăng ký quyền sở hữu …………………… tại phụ lục của hợp đồng).
g) Các nội dung thỏa thuận khác (nếu
có): ……………………………………………………
2. Đặc điểm về đất xây dựng nhà
chung cư có căn hộ nêu tại khoản 1 Điều này:
a) Thửa đất số: ………… hoặc ô số: …………
hoặc lô số: …………
b) Tờ bản đồ số: …………………… do cơ quan
…………/………… lập;
c) Diện tích đất sử dụng chung:
…………m2 (diện tích đất sử dụng
chung bao gồm đất trong khuôn viên thì ghi diện tích đất của toàn bộ khuôn viên
nhà chung cư đó (trừ trường hợp diện tích đất chủ đầu đầu tư trả tiền thuê đất
cho nhà nước để phục vụ hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư), nếu nhà chung cư
không có khuôn viên thì ghi diện tích đất xây dựng nhà chung cư đó).
d) Các nội dung thỏa thuận khác (nếu
có): ……………………………………………
3. Giấy tờ pháp lý của căn hộ: Bên
bán cung cấp cho Bên mua các thông tin, bản sao các giấy tờ sau đây:
- Hồ sơ, giấy tờ về đất đai: Quyết
định giao đất, cho thuê đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án
bất động sản, ………………………………
- Hồ sơ, giấy tờ về xây dựng:
………………………………………………………………
- Hồ sơ, giấy tờ về đầu tư dự án:
………………………………………………………….
- Các thông tin, giấy tờ khác:
………………………………………………………………
4. Thực trạng các công trình hạ
tầng, dịch vụ liên quan đến căn hộ: …………………
(Ghi thông tin về việc hoàn thành xây dựng các hạng mục hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án được phê duyệt).
5. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ
hình thành trong tương lai thì phải thỏa thuận ghi rõ các nội dung: số, ngày
tháng năm của thỏa thuận cấp bảo lãnh về nhà ở, trừ trường hợp bên mua, thuê
mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với
mình; số ngày tháng năm văn bản của cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp
tỉnh nơi có nhà chung cư về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện
đưa vào kinh doanh; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao có chứng thực: thỏa
thuận cấp bảo lãnh về nhà ở, trừ trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có
bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình; văn bản của cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư về việc nhà ở hình thành trong
tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.
6. Các hạn chế về quyền sở hữu,
quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng (nếu có): …………
7. Các thông tin khác về căn hộ (nếu
có) ……………………………………………………
8. Các nội dung thỏa thuận khác (nếu
có): (các thỏa thuận này phải không trái
luật và không trái đạo đức xã hội) ………………………………………………………………
Điều 3. Giá bán/giá Bên mua căn hộ, kinh phí bảo trì, phương
thức và thời hạn thanh toán
1. Giá bán/giá Bên mua:
a) Giá bán/giá Bên mua căn hộ được
tính theo công thức lấy đơn giá 01 m2 diện tích sử dụng căn hộ (x)
với tổng diện tích sử dụng căn hộ mua bán; cụ thể là: ………… m2 sử
dụng (x) ………… đồng/1 m2 sử dụng =………… đồng. (Bằng chữ: …………).
Giá bán/giá Bên mua căn hộ quy định
tại điểm này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thuế giá
trị gia tăng và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, trong đó:
- Giá bán/giá Bên mua (đã bao gồm
giá trị quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất) là: ……………………………… đồng (Bằng chữ
………………………………)
- Thuế giá trị gia tăng: ……………………
đồng; khoản thuế này không tính trên tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước theo quy
định của pháp luật. (Bằng chữ ………………………..)
- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
của nhà chung cư bằng 2% giá bán/giá Bên mua căn hộ (kinh phí này được tính
trước thuế) là: …………………… đồng.
(Bằng chữ
……………………………………………………………………………..)
b) Giá bán/giá Bên mua căn hộ quy
định tại điểm a khoản này không bao gồm các khoản sau:
- Các khoản lệ phí trước bạ, phí và
lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện các thủ tục xin
cấp Giấy chứng nhận cho Bên mua. Các khoản lệ phí trước bạ, phí và lệ phí này
do Bên mua chịu trách nhiệm thanh toán;
- Chi phí kết nối, lắp đặt các thiết
bị và sử dụng các dịch vụ cho căn hộ gồm: dịch vụ cung cấp gas, dịch vụ bưu
chính, viễn thông, truyền hình và các dịch vụ khác mà Bên mua sử dụng cho riêng
căn hộ. Các chi phí này Bên mua thanh toán trực tiếp cho đơn vị cung ứng dịch
vụ;
- Kinh phí quản lý vận hành nhà
chung cư hàng tháng. Kể từ ngày bàn giao căn hộ cho Bên mua theo thỏa thuận tại
Điều 8 của hợp đồng này, Bên mua có trách nhiệm thanh toán kinh phí quản lý vận
hành nhà chung cư theo thỏa thuận tại hợp đồng này;
- Các chi phí khác do hai bên thỏa
thuận (nếu có) …………………………………………
c) Hai bên thống nhất kể từ ngày bàn
giao căn hộ và trong suốt thời hạn sở hữu, sử dụng căn hộ đã mua thì Bên mua
phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành, thanh toán kinh phí
quản lý, vận hành nhà chung cư hàng tháng và các loại phí dịch vụ khác do việc
sử dụng các tiện ích như: khí đốt, điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp,
………… cho nhà cung cấp dịch vụ.
d) Các nội dung thỏa thuận khác (nếu
có): ……………………………………………………
2. Phương thức thanh toán tiền mua:
thanh toán bằng tiền Việt Nam, thông qua ngân hàng hoặc hình thức khác theo quy
định pháp luật.
3. Thời hạn thanh toán:
a) Thời hạn thanh toán tiền mua căn
hộ (không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%): ……………………………… (Các bên thỏa thuận cụ thể tiến độ thanh
toán tiền mua căn hộ, kể cả thời hạn thanh toán trong trường hợp có chênh lệch
về diện tích sử dụng thực tế khi bàn giao căn hộ, nhưng việc thanh toán trước
khi bàn giao căn hộ phải theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản,
Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan).
Việc mua bán căn hộ hình thành trong
tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy
định tại Điều 25 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Việc thanh toán trong mua bán căn hộ hình thành trong tương lai được
thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt
cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không
quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua; trường hợp bên
bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10
của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp
đồng. Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán
không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được
thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
về đất đai cho bên mua).
b) Thời hạn thanh toán kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung 2%: ……………………
Bên bán và Bên mua có trách nhiệm nộp 2% kinh phí bảo trì
vào một tài khoản mở tại ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật về
nhà ở và được xác định cụ thể trong hợp đồng này.
Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư được các bên thực hiện theo quy định của pháp
luật về nhà ở.
c) Các nội dung thỏa thuận khác (nếu
có): ……………………………………………………
Điều 4. Chất lượng công trình nhà ở
1. Bên bán cam kết bảo đảm chất
lượng công trình nhà chung cư, trong đó có căn hộ nêu tại Điều 2 hợp đồng này
theo đúng thiết kế đã được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương đương) các vật
liệu xây dựng căn hộ mà hai bên đã cam kết trong hợp đồng này.
2. Tiến độ xây dựng: Hai bên thống
nhất Bên bán có trách nhiệm thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng tiến độ
thỏa thuận dưới đây: (chỉ thỏa thuận
trong trường hợp mua bán căn hộ hình thành trong tương lai):
a) Giai đoạn 1:
………………………………………………………………………………
b) Giai đoạn 2:
………………………………………………………………………………
c) Giai đoạn 3:
………………………………………………………………………………
d)
……………………………………………………………………………………………
3. Bên bán phải thực hiện xây dựng
các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở tại khu nhà
chung cư của Bên mua theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội dung, tiến độ dự án đã
được phê duyệt và bảo đảm chất lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng
do Nhà nước quy định.
4. Bên bán phải hoàn thành việc xây
dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của Bên mua tại khu nhà
chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt trước ngày bàn giao
căn hộ cho Bên mua, bao gồm: hệ thống đường giao thông; hệ thống điện chiếu
sáng công cộng, điện sinh hoạt; hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước thải; hệ
thống cung cấp chất đốt; hệ thống thông tin liên lạc (nếu có thỏa thuận Bên bán phải xây dựng) …………; hệ thống công trình
hạ tầng xã hội như: …………………… (Các bên
phải thỏa thuận cụ thể các công trình mà Bên bán có trách nhiệm phải xây dựng
để phục vụ nhu cầu ở bình thường của Bên mua theo tiến độ của dự án đã được phê
duyệt).
5. Các nội dung thỏa thuận khác (nếu
có): ……………………………………………………
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên bán
1. Quyền của Bên bán:
a) Yêu cầu Bên mua trả tiền mua căn
hộ theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng và được tính lãi suất trong
trường hợp Bên mua chậm thanh toán theo tiến độ thỏa thuận tại Điều 3 của hợp
đồng này. Việc tính lãi suất chậm thanh toán được quy định cụ thể tại khoản 1
Điều 12 của hợp đồng này;
b) Yêu cầu Bên mua nhận bàn giao căn
hộ theo đúng thời hạn thỏa thuận ghi trong hợp đồng này;
c) Được quyền từ chối bàn giao căn
hộ hoặc bàn giao bản chính Giấy chứng nhận của Bên mua cho đến khi Bên mua
thanh toán tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
d) Có quyền ngừng hoặc yêu cầu nhà
cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các dịch vụ tiện ích khác nếu Bên mua
(hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ từ Bên mua) vi phạm Quy
chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy nhà
chung cư đính kèm theo hợp đồng này;
đ) Được quyền thay đổi trang thiết
bị, vật liệu xây dựng công trình nhà chung cư có giá trị chất lượng tương đương
theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp thay đổi trang thiết bị,
vật liệu hoàn thiện bên trong căn hộ thì phải có sự thỏa thuận bằng văn bản với
Bên mua;
e) Thực hiện các quyền và trách
nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị
nhà chung cư; ban hành Bản nội quy nhà chung cư; thành lập Ban quản trị nhà
chung cư; lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung
cư để quản lý vận hành nhà chung cư kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng cho
đến khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập;
g) Đơn phương chấm dứt hợp đồng mua
bán căn hộ theo thỏa thuận tại Điều 15 của hợp đồng này;
h) Yêu cầu Bên mua nộp phạt vi phạm
hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải
nộp phạt hoặc phải bồi thường trong hợp đồng này hoặc theo quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền;
i) Các quyền khác do hai bên thỏa
thuận (các thỏa thuận này phải không trái
luật và không trái đạo đức xã hội): ……………………………………………………
2. Nghĩa vụ của Bên bán:
a) Cung cấp cho Bên mua các thông
tin chính xác về quy hoạch chi tiết, thiết kế nhà chung cư và thiết kế căn hộ
đã được phê duyệt. Cung cấp cho Bên mua kèm theo hợp đồng này 01 bản vẽ thiết
kế mặt bằng căn hộ bán, 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng nhà có căn hộ bán, 01
bản vẽ thiết kế mặt bằng tòa nhà chung cư có căn hộ bán đã được phê duyệt và
các giấy tờ pháp lý có liên quan đến việc mua bán căn hộ;
b) Xây dựng nhà ở và các công trình
hạ tầng theo đúng quy hoạch, nội dung hồ sơ dự án và tiến độ đã được phê duyệt,
đảm bảo khi bàn giao căn hộ thì Bên mua có thể sử dụng và sinh hoạt bình
thường;
c) Đảm bảo chất lượng xây dựng, kiến
trúc kỹ thuật và mỹ thuật nhà chung cư theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu
chuẩn kỹ thuật hiện hành;
d) Bảo quản căn hộ trong thời gian
chưa giao nhà ở cho Bên mua; thực hiện bảo hành căn hộ và nhà chung cư theo quy
định tại Điều 9 của hợp đồng này;
đ) Bàn giao căn hộ và các giấy tờ
pháp lý có liên quan đến căn hộ bán cho Bên mua theo đúng thời hạn thỏa thuận
trong hợp đồng này;
e) Hướng dẫn và hỗ trợ Bên mua ký
kết hợp đồng sử dụng dịch vụ với nhà cung cấp điện nước, viễn thông, truyền
hình cáp ……………………;
g) Nộp tiền sử dụng đất và các khoản
thuế, phí, lệ phí khác liên quan đến việc bán căn hộ theo quy định của pháp
luật;
h) Làm thủ tục để cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Bên mua. Trong trường hợp này, Bên bán sẽ
có văn bản thông báo cho Bên mua về việc nộp các giấy tờ liên quan để Bên bán
làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
Trong thời hạn ………… ngày, kể từ ngày
nhận được thông báo của Bên bán mà Bên mua không nộp đầy đủ các giấy tờ theo
thông báo mà không có lý do chính đáng thì coi như Bên mua tự nguyện đi làm thủ
tục cấp Giấy chứng nhận. Khi Bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy
chứng nhận thì Bên bán phải hỗ trợ và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý về căn hộ
bán cho Bên mua;
i) Tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần
đầu để thành lập Ban Quản trị nhà chung cư nơi có căn hộ bán; thực hiện các
nhiệm vụ của Ban Quản trị nhà chung cư khi nhà chung cư chưa thành lập được Ban
Quản trị;
k) Hỗ trợ Bên mua làm các thủ tục
thế chấp căn hộ đã mua tại tổ chức tín dụng khi có yêu cầu của Bên mua;
l) Nộp phạt vi phạm hợp đồng và bồi
thường thiệt hại cho Bên mua khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp
phạt hoặc bồi thường theo hợp đồng này hoặc theo quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền;
m) Nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy
định của pháp luật đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Bên bán vào
tài khoản mở tại ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở để
Ban Quản trị nhà chung cư tiếp nhận, quản lý sau khi Ban Quản trị nhà chung cư
được thành lập theo đúng thỏa thuận tại điểm b khoản 3 Điều 3 của hợp đồng này
và quy định pháp luật;
n) Công khai hợp đồng theo quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trường hợp Bên bán và Bên mua thỏa
thuận các nội dung để quy định trong hợp đồng mà các nội dung này không có
trong hợp đồng mẫu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và
các nội dung này thuộc trường hợp phải thực hiện đăng ký, công khai theo các
pháp luật khác thì các bên phải lập thành phụ lục của hợp đồng để quy định
riêng về các nội dung này; bên bán sử dụng phụ lục hợp đồng này để thực hiện
đăng ký, công khai theo quy định của pháp luật liên quan.
o) Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa
thuận (các thỏa thuận này phải không trái
luật và không trái đạo đức xã hội) ………………………………
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên mua
1. Quyền của Bên mua:
a) Nhận bàn giao căn hộ quy định tại
Điều 2 của hợp đồng này có chất lượng với các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng
danh mục vật liệu xây dựng mà các bên đã thỏa thuận kèm theo hợp đồng này và hồ
sơ căn hộ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng này;
b) Được sử dụng ………… chỗ để xe ô
tô/xe máy trong bãi đỗ xe của nhà chung cư tại vị trí số ………… (các bên thỏa thuận cụ thể nội dung này);
c) Yêu cầu Bên bán làm thủ tục đề
nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp Bên mua tự
nguyện thực hiện thủ tục này theo thỏa thuận tại điểm h khoản 2 Điều 5 của hợp
đồng này);
d) Được toàn quyền sở hữu, sử dụng
và thực hiện các giao dịch đối với căn hộ đã mua theo quy định của pháp luật,
đồng thời được sử dụng các dịch vụ hạ tầng do doanh nghiệp dịch vụ cung cấp
trực tiếp hoặc thông qua Bên bán sau khi nhận bàn giao căn hộ theo quy định về
sử dụng các dịch vụ hạ tầng của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ;
đ) Nhận Giấy chứng nhận sau khi đã
thanh toán đủ 100% tiền mua căn hộ và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến
căn hộ mua theo thỏa thuận trong hợp đồng này và theo quy định của pháp luật;
e) Yêu cầu Bên bán hoàn thành việc
xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo đúng nội dung,
tiến độ dự án đã được phê duyệt;
g) Có, quyền từ chối nhận bàn giao
căn hộ nếu Bên bán không hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng các công
trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của Bên mua theo đúng thỏa thuận tại
khoản 4 Điều 4 của hợp đồng này hoặc trong trường hợp diện tích sử dụng căn hộ
thực tế nhỏ hơn/lớn hơn ………% so với diện tích sử dụng căn hộ ghi trong hợp đồng
này. Việc từ chối nhận bàn giao căn hộ trong trường hợp này không bị coi là vi
phạm các điều kiện bàn giao căn hộ của Bên mua đối với Bên bán;
h) Yêu cầu Bên bán tổ chức Hội nghị
nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban Quản trị nhà chung cư nơi có căn hộ mua
khi có đủ điều kiện thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp
luật;
i) Yêu cầu Bên bán hỗ trợ thủ tục
thế chấp căn hộ đã mua tại tổ chức tín dụng trong trường hợp Bên mua có nhu cầu
thế chấp căn hộ tại tổ chức tín dụng;
k) Yêu cầu Bên bán nộp kinh phí bảo
trì nhà chung cư theo đúng thỏa thuận tại điểm b khoản 3 Điều 3 của hợp đồng
này;
l) Các quyền khác do hai bên thỏa
thuận (các thỏa thuận này phải không trái
luật và không trái đạo đức xã hội): ………………………………
2. Nghĩa vụ của Bên mua
a) Thanh toán đầy đủ và đúng hạn số
tiền mua căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% theo thỏa thuận tại
Điều 3 của hợp đồng này không phụ thuộc vào việc có hay không có thông báo
thanh toán tiền mua căn hộ của Bên bán;
b) Nhận bàn giao căn hộ theo thỏa
thuận trong hợp đồng này;
c) Kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ,
Bên mua hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với căn hộ đã mua và tự chịu trách nhiệm
về việc mua, duy trì các hợp đồng bảo hiểm cần thiết đối với mọi rủi ro, thiệt
hại liên quan đến căn hộ và bảo hiểm trách nhiệm dân sự phù hợp với quy định
của pháp luật;
d) Kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ,
kể cả trường hợp Bên mua chưa vào sử dụng căn hộ thì căn hộ sẽ được quản lý và
bảo trì theo nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và Bên mua phải tuân thủ các
quy định được nêu trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư;
đ) Thanh toán các khoản thuế, phí và
lệ phí theo quy định của pháp luật mà Bên mua phải nộp như thỏa thuận tại Điều
7 của hợp đồng này;
e) Thanh toán các khoản chi phí dịch
vụ như: điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình vệ tinh, thông tin liên lạc
………… và các khoản thuế, phí khác phát sinh do nhu cầu sử dụng của Bên mua theo
quy định;
g) Thanh toán kinh phí quản lý vận
hành nhà chung cư và các chi phí khác theo thỏa thuận quy định tại khoản 5 Điều
11 của hợp đồng này, kể cả trường hợp Bên mua không sử dụng căn hộ đã mua;
h) Chấp hành các quy định của Quy
chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật và Bản nội quy nhà
chung cư đính kèm theo hợp đồng này;
i) Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh
nghiệp quản lý vận hành trong việc bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư;
k) Sử dụng căn hộ đúng mục đích để ở
theo quy định của pháp luật về nhà và theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
l) Nộp phạt vi phạm hợp đồng và bồi
thường thiệt hại cho Bên bán khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp
phạt hoặc bồi thường theo quy định trong hợp đồng này hoặc theo quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
m) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi vi phạm các quy định về quản
lý, sử dụng nhà chung cư;
n) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận
của các bên (các thỏa thuận này phải
không trái luật và không trái đạo đức xã hội): ……………………………………………………
Điều 7. Thuế và các khoản phí, lệ phí liên quan
1. Bên mua phải thanh toán lệ phí
trước bạ và các loại thuế, phí, lệ phí có liên quan đến việc cấp Giấy chứng
nhận theo quy định của pháp luật khi Bên bán làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
cho Bên mua và trong quá trình sở hữu, sử dụng căn hộ kể từ thời điểm nhận bàn
giao căn hộ.
2. Bên mua có trách nhiệm nộp thuế
và các loại phí, lệ phí, chi phí (nếu có) theo quy định cho Nhà nước khi thực
hiện bán căn hộ đã mua cho người khác.
3. Bên bán có trách nhiệm nộp các
nghĩa vụ tài chính thuộc trách nhiệm của Bên bán cho Nhà nước theo quy định của
pháp luật.
4. Các thỏa thuận khác của hai bên (các thỏa thuận này phải không trái luật và
không trái đạo đức xã hội): ………………………………………………………………
Điều 8. Giao nhận căn hộ
1. Điều kiện giao nhận căn hộ: ………… Các bên đối chiếu với thỏa thuận về quyền và
nghĩa vụ của 02 bên trong hợp đồng này để thỏa thuận cụ thể về điều kiện căn hộ
được bàn giao cho Bên mua (như điều kiện Bên bán phải xây dựng xong căn hộ theo
thiết kế, Bên mua phải đóng đủ tiền mua căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng,
Bên mua phải nộp khoản kinh phí 2% tiền bảo trì phần sở hữu chung …………).
2. Bên bán bàn giao căn hộ cho Bên
mua vào ………… (ghi rõ thời gian bàn giao
căn hộ).
Việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn
hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm
quá ………… ngày, kể từ thời điểm đến hạn bàn giao căn hộ cho Bên mua; Bên bán phải
có văn bản thông báo cho Bên mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ (Trường hợp không thể bàn giao căn hộ không
đúng thời hạn thì các bên phải thỏa thuận về các nội dung liên quan đến việc
thay đổi thời hạn bàn giao).
Trước ngày bàn giao căn hộ là …………
ngày, Bên bán phải gửi văn bản thông báo cho Bên mua về thời gian, địa điểm và
thủ tục bàn giao căn hộ.
3. Căn hộ được bàn giao cho Bên mua
phải theo đúng thiết kế đã được duyệt; phải sử dụng đúng các thiết bị, vật liệu
nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà các bên đã thỏa thuận theo
hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 5 của hợp đồng này.
4. Vào ngày bàn giao căn hộ theo
thông báo, Bên mua hoặc người được ủy quyền hợp pháp phải đến kiểm tra tình
trạng thực tế căn hộ so với thỏa thuận trong hợp đồng này, cùng với đại diện
của Bên bán đo đạc lại diện tích sử dụng thực tế căn hộ và ký vào biên bản bàn
giao căn hộ.
Trường hợp Bên mua hoặc người được
Bên mua ủy quyền hợp pháp không đến nhận bàn giao căn hộ theo thông báo của Bên
bán trong thời hạn ………… ngày hoặc đến kiểm tra nhưng không nhận bàn giao căn hộ
mà không có lý do chính đáng (trừ trường hợp thuộc diện thỏa thuận tại điểm g
khoản 1 Điều 6 của hợp đồng này) thì kể từ ngày đến hạn bàn giao căn hộ theo
thông báo của Bên bán được xem như Bên mua đã đồng ý, chính thức nhận bàn giao
căn hộ theo thực tế và Bên bán đã thực hiện xong trách nhiệm bàn giao căn hộ
theo hợp đồng, Bên mua không được quyền nêu bất cứ lý do không hợp lý nào để
không nhận bàn giao căn hộ; việc từ chối nhận bàn giao căn hộ như vậy sẽ được
coi là Bên mua vi phạm hợp đồng và sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 12 của
hợp đồng này.
5. Kể từ thời điểm hai bên ký biên
bản bàn giao căn hộ, Bên mua được toàn quyền sử dụng căn hộ và chịu mọi trách
nhiệm có liên quan đến căn hộ mua, kể cả trường hợp Bên mua có sử dụng hay chưa
sử dụng căn hộ này.
6. Các thỏa thuận khác (các thỏa thuận này phải không trái luật và
không trái đạo đức xã hội): ……………………………………………………
Điều 9. Bảo hành nhà ở
1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành
căn hộ đã bán theo đúng quy định theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của
pháp luật về nhà ở, pháp luật khác có liên quan và các quy định sửa đổi, bổ
sung của Nhà nước vào từng thời điểm.
2. Khi bàn giao căn hộ cho Bên mua,
Bên bán phải thông báo và cung cấp cho Bên mua 01 bản sao giấy tờ hoặc biên bản
về nghiệm thu đưa công trình nhà chung cư vào sử dụng theo quy định của pháp
luật xây dựng để các bên xác định thời điểm bảo hành căn hộ.
3. Nội dung bảo hành nhà ở (kể cả
căn hộ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) bao gồm: sửa chữa, khắc
phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, trần sàn, mái, tường,
các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống các loại
cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu
sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp
nghiêng, lún, sụt nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì Bên bán
thực hiện bảo hành theo quy định của nhà sản xuất hoặc nhà phân phối, cung cấp
sản phẩm.
Bên bán có trách nhiệm thực hiện bảo
hành căn hộ bằng cách thay thế hoặc sửa chữa các điểm bị khuyết tật hoặc thay
thế các trang thiết bị cùng loại có chất lượng tương đương hoặc tốt hơn. Việc
bảo hành bằng cách thay thế hoặc sửa chữa chỉ do Bên bán hoặc Bên được Bên bán
ủy quyền thực hiện.
4. Bên mua phải kịp thời thông báo
bằng văn bản cho Bên bán khi căn hộ có các hư hỏng thuộc diện được bảo hành.
Trong thời hạn ………… ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên mua, Bên bán
có trách nhiệm thực hiện bảo hành các hư hỏng theo đúng thỏa thuận và theo quy
định của pháp luật; Bên mua phải tạo điều kiện để Bên bán thực hiện bảo hành
căn hộ. Nếu Bên bán chậm thực hiện việc bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên mua
thì phải chịu trách nhiệm bồi thường cho Bên mua theo thiệt hại thực tế xảy ra.
5. Căn hộ được bảo hành kể từ khi
hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn theo quy
định của pháp luật về xây dựng. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày Bên
bán ký biên bản nghiệm thu đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật về
xây dựng. Cụ thể như sau: …………………… (ghi
thời hạn bảo hành theo quy định pháp luật tương ứng với công trình xây dựng).
6. Bên bán không thực hiện bảo hành
căn hộ trong các trường hợp sau đây:
a) Trường hợp hao mòn và khấu hao
thông thường;
b) Trường hợp hư hỏng do lỗi của Bên
mua hoặc của bất kỳ người sử dụng hoặc của bên thứ ba nào khác gây ra;
c) Trường hợp hư hỏng do sự kiện bất
khả kháng;
d) Trường hợp đã hết thời hạn bảo
hành theo thỏa thuận tại khoản 5 Điều này;
đ) Các trường hợp không thuộc nội
dung bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 3 Điều này, bao gồm cả những thiết bị,
bộ phận gắn liền căn hộ do Bên mua tự lắp đặt hoặc tự sửa chữa mà không được sự
đồng ý của Bên bán;
e) Các trường hợp khác do các bên
thỏa thuận (nếu có): ………………………………
7. Sau thời hạn bảo hành theo thỏa
thuận tại khoản 5 Điều này, việc sửa chữa các hư hỏng của căn hộ thuộc trách
nhiệm của Bên mua. Việc bảo trì Phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực
hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
8. Các thỏa thuận khác (các thỏa thuận này phải không trái luật và
không trái đạo đức xã hội): ………………………………………………………………
Điều 10. Chuyển giao quyền và nghĩa vụ
1. Trường hợp Bên mua có nhu cầu thế
chấp căn hộ đã mua cho tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam trước khi
Bên mua được cấp Giấy chứng nhận thì Bên mua phải thông báo trước bằng văn bản
để Bên bán cùng Bên mua làm các thủ tục cần thiết theo quy định của tổ chức tín
dụng, quy định pháp luật.
2. Trong trường hợp Bên mua mua có
nhu cầu thực hiện chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba thì các bên phải
thực hiện đúng quy định về điều kiện, thủ tục và các quy định liên quan về
chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Bên bán không được thu thêm bất kỳ một khoản phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi
làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên mua.
3. Hai bên thống nhất rằng, Bên mua
chỉ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán hộ cho bên thứ ba khi có đủ các điều
kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (Các bên có thể thỏa thuận, ghi rõ các điều
kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ: ………………).
4. Trong cả hai trường hợp nêu tại
khoản 1 và khoản 2 Điều này, người mua lại nhà ở hoặc bên nhận chuyển nhượng
hợp đồng mua bán căn hộ đều được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ
của Bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng này và trong Bản nội quy nhà chung
cư.
5. Các thỏa thuận khác (các thỏa thuận này phải không trái luật và
không trái đạo đức xã hội): ……………………………………………………
Điều 11. Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và việc sử
dụng căn hộ trong nhà chung cư
1. Bên mua được quyền sở hữu riêng
đối với diện tích căn hộ đã mua theo thỏa thuận của hợp đồng này và các trang
thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ này bao gồm …………; có quyền
sở hữu, sử dụng đối với phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà
chung cư quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Các diện tích và trang thiết bị
kỹ thuật thuộc quyền sở hữu riêng của Bên bán bao gồm: (các bên phải ghi rõ vào mục này) …………
3. Các phần diện tích và thiết bị
thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư bao
gồm: ……………………………… (các bên phải căn cứ
vào pháp luật về nhà ở để ghi rõ những phần diện tích và thiết bị thuộc sở hữu
chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư).
Các phần diện tích, thiết bị thuộc
sở hữu chung phải được lập thành phụ lục kèm theo hợp đồng này.
4. Các phần diện tích thuộc sở hữu
riêng của các chủ sở hữu khác (nếu có) trong nhà chung cư (như văn phòng, siêu
thị và dịch vụ khác …………): ……………………………… các
bên thỏa thuận cụ thể về nội dung này.
5. Hai bên nhất trí thỏa thuận mức
kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư như sau:
a) Tính từ thời điểm Bên bán bàn
giao căn hộ cho Bên mua theo quy định tại Điều 8 của hợp đồng này đến thời điểm
Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và ký hợp đồng quản lý, vận hành nhà ở
với đơn vị quản lý vận hành, thì kinh phí quản lý vận hành là: ………… đồng/m2/tháng.
Mức kinh phí này có thể được điều chỉnh nhưng phải tính toán hợp lý cho phù hợp
với thực tế từng thời điểm. Bên mua có trách nhiệm đóng khoản kinh phí này cho
Bên bán vào thời điểm ………… (các bên thỏa thuận đóng hàng tháng vào ngày …………
hoặc đóng trong ………… tháng đầu, thời điểm đóng là …………).
(Các bên thỏa thuận đính kèm theo hợp đồng này bảng danh mục
các công việc, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Bên bán cung cấp cho
Bên mua trước khi thành lập Ban quản trị nhà chung cư, trong đó có dịch vụ tối
thiểu và dịch vụ gia tăng như: dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, quản lý vận
hành, thể thao, chăm sóc sức khỏe…………).
b) Sau khi Ban quản trị nhà chung cư
được thành lập thì danh mục các công việc, dịch vụ, mức kinh phí và việc đóng
phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định và do
Ban quản trị nhà chung cư thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
c) Trường hợp Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư có quy định về giá quản lý
vận hành nhà chung cư thì mức kinh phí này được đóng theo quy định của Nhà
nước, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
6. Các thỏa thuận khác (nếu có):
……………………………………………………………
Điều 12. Trách nhiệm của hai bên và việc xử lý vi phạm hợp
đồng
1. Hai bên thống nhất hình thức,
cách thức xử lý vi phạm khi Bên mua chậm trễ thanh toán tiền mua căn hộ:
……………………
(Các bên có thể thỏa thuận các nội dung sau đây:
- Nếu quá ………… ngày, kể từ ngày đến hạn phải thanh toán tiền
mua căn hộ theo thỏa thuận tại khoản 3 Điều 3 của hợp đồng này mà Bên mua không
thực hiện thanh toán thì sẽ bị tính lãi suất phạt quá hạn trên tổng số tiền
chậm thanh toán là: …………% (…………phần trăm) theo lãi suất ………… (các bên thỏa
thuận cụ thể % lãi suất/ngày hoặc theo từng tháng và lãi suất có kỳ hạn …………
tháng hoặc không kỳ hạn) do Ngân hàng ………… công bố tại thời điểm thanh toán và
được tính bắt đầu từ ngày phải thanh toán đến ngày thực trả;
- Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, nếu tổng thời gian
Bên mua trễ hạn thanh toán của tất cả các đợt phải thanh toán theo thỏa thuận
tại khoản 3 Điều 3 của hợp đồng này vượt quá ... ngày thì Bên bán có quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của hợp đồng này.
Trong trường hợp này Bên bán được quyền bán căn hộ cho khách
hàng khác mà không cần có sự đồng ý của Bên mua nhưng phải thông báo bằng văn
bản cho Bên mua biết trước ít nhất 30 ngày. Bên bán sẽ hoàn trả lại số tiền mà
Bên mua đã thanh toán………… (có hoặc không tính lãi suất do các bên thỏa thuận)
sau khi đã khấu trừ tiền bồi thường về việc Bên mua vi phạm hợp đồng này là
…………% (………… phần trăm) tổng giá trị hợp đồng này (chưa tính thuế) (do các bên
thỏa thuận % này).
2. Hai bên thống nhất hình thức,
cách thức xử lý vi phạm khi Bên bán chậm trễ bàn giao căn hộ cho Bên mua:
………………………………
(Các bên có thể thỏa thuận các nội dung sau đây:
- Nếu Bên mua đã thanh toán tiền mua căn hộ theo tiến độ
thỏa thuận trong hợp đồng này nhưng quá thời hạn ………… ngày, kể từ ngày Bên bán
phải bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tại Điều 8 của hợp đồng này mà Bên bán vẫn
chưa bàn giao căn hộ cho Bên mua thì Bên bán phải thanh toán cho Bên mua khoản
tiền phạt vi phạm với lãi suất là ………% (………phần trăm) (các bên thỏa thuận cụ
thể % lãi suất/ngày hoặc theo từng tháng và lãi suất có kỳ hạn ………… tháng hoặc
không kỳ hạn) do Ngân hàng ………… công bố tại thời điểm thanh toán trên tổng số
tiền mà Bên mua đã thanh toán cho Bên bán và được tính từ ngày phải bàn giao
theo thỏa thuận đến ngày Bên bán bàn giao căn hộ thực tế cho Bên mua.
- Nếu Bên bán chậm bàn giao căn hộ quá ………… ngày, kể từ ngày
phải bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tại Điều 8 của hợp đồng này thì Bên mua có
quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng này với thỏa thuận bổ sung về thời điểm bàn
giao căn hộ mới hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15
của hợp đồng này.
Trong trường hợp này, Bên bán phải hoàn trả lại toàn bộ số
tiền mà Bên mua đã thanh toán (các bên thỏa thuận có hoặc không tính lãi suất)
và bồi thường cho Bên mua khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng tương đương với ………%
(………phần trăm) tổng giá trị hợp đồng này (chưa tính thuế).
3. Trường hợp đến hạn bàn giao căn
hộ theo thông báo của Bên bán và căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao theo thỏa
thuận trong hợp đồng này mà Bên mua không nhận bàn giao thì: (các bên thỏa thuận cụ thể)
…………………………………………
4. Các thỏa thuận khác: (các thỏa thuận này không được trái luật và
không trái đạo đức xã hội) …………………………………………
Điều 13. Cam kết của các bên
1. Bên bán cam kết:
a) Căn hộ nêu tại Điều 2 của hợp
đồng này không thuộc diện đã bán cho người khác, không thuộc diện bị cấm bán
theo quy định của pháp luật;
b) Căn hộ nêu tại Điều 2 của hợp
đồng này được xây dựng theo đúng quy hoạch, đúng thiết kế và các bản vẽ được
duyệt đã cung cấp cho Bên mua, bảo đảm chất lượng và đúng các vật liệu xây dựng
theo thuận trong hợp đồng này;
c) Các cam kết khác do hai bên thỏa
thuận: (các thỏa thuận này không được
trái luật và không trái đạo đức xã hội) ……………………………………………………
2. Bên mua cam kết:
a) Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin
về căn hộ mua;
b) Đã được Bên bán cung cấp bản sao
các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến căn hộ, Bên mua đã
đọc cẩn thận và hiểu các quy định của hợp đồng này cũng như các phụ lục đính
kèm. Bên mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà Bên mua cho là cần thiết để kiểm tra mức
độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó;
c) Số tiền mua căn hộ theo hợp đồng
này là hợp pháp, không có tranh chấp với bên thứ ba. Bên bán sẽ không phải chịu
trách nhiệm đối với việc tranh chấp khoản tiền mà Bên mua đã thanh toán cho Bên
bán theo hợp đồng này. Trong trường hợp có tranh chấp về khoản tiền mua căn hộ
này thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực đối với hai bên;
d) Cung cấp các giấy tờ cần thiết
khi Bên bán yêu cầu theo quy định của pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
cho Bên mua.
đ) Các cam kết khác do hai bên thỏa
thuận: (các thỏa thuận này không được
trái luật và không trái đạo đức xã hội) …………………………………………
3. Việc ký kết hợp đồng này giữa các
bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối.
4. Trong trường hợp một hoặc nhiều
điều, khoản, điểm trong hợp đồng này bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên là
vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định hiện
hành của pháp luật thì các điều, khoản, điểm khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực
thi hành đối với hai bên. Hai bên sẽ thống nhất sửa đổi các điều, khoản, điểm
bị tuyên vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy
định của pháp luật và phù hợp với ý chí của hai bên.
5. Hai bên cam kết thực hiện đúng
các thỏa thuận đã quy định trong hợp đồng này.
6. Các thỏa thuận khác: (các thỏa thuận này không được trái luật và
không trái đạo đức xã hội) ……………………………………………………
Điều 14. Sự kiện bất khả kháng
1. Các bên nhất trí thỏa thuận một
trong các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất khả kháng:
a) Do chiến tranh hoặc do thiên tai
hoặc do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước;
b) Do phải thực hiện quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định;
c) Do tai nạn, ốm đau thuộc diện
phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế;
d) Các thỏa thuận khác (các thỏa thuận này không được trái luật và
không trái đạo đức xã hội) …………………………………………
2. Mọi trường hợp khó khăn về tài
chính đơn thuần sẽ không được coi là trường hợp bất khả kháng.
3. Khi xuất hiện một trong các
trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều này thì bên bị tác
động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản hoặc thông báo
trực tiếp cho bên còn lại biết trong thời hạn ………… ngày, kể từ ngày xảy ra trường
hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng
minh về lý do bất khả kháng thì bên bị tác động phải xuất trình giấy tờ này).
Việc bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ
của mình sẽ không bị coi là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải
là cơ sở để bên còn lại có quyền chấm dứt hợp đồng này.
4. Việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp
đồng của các bên sẽ được tạm dừng trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng.
Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình sau khi sự kiện bất khả
kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 15 của hợp đồng
này.
5. Các thỏa thuận khác (các thỏa thuận này không được trái luật và
không trái đạo đức xã hội) ……………………………………………………
Điều 15. Chấm dứt hợp đồng
1. Hợp đồng này được chấm dứt khi
xảy ra một trong các trường hợp sau đây:
a) Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng
bằng văn bản. Trong trường hợp này, hai bên lập văn bản thỏa thuận cụ thể các
điều kiện và thời hạn chấm dứt hợp đồng;
b) Bên mua chậm thanh toán tiền mua
căn hộ theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều 12 của hợp đồng này;
c) Bên bán chậm bàn giao căn hộ theo
thỏa thuận tại khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này;
d) Trong trường hợp bên bị tác động
bởi sự kiện bất khả kháng không thể khắc phục được để tiếp tục thực hiện nghĩa
vụ của mình trong thời hạn ………… ngày, kể từ ngày xảy ra sự kiện bất khả kháng
và hai bên cũng không có thỏa thuận khác thì một trong hai bên có quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng này và việc chấm dứt hợp đồng này không được coi là vi
phạm hợp đồng.
2. Việc xử lý hậu quả do chấm dứt
hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều này như: hoàn trả lại tiền mua căn hộ, tính lãi, các khoản phạt và bồi thường
………… do hai bên thỏa thuận cụ thể.
3. Các thỏa thuận khác (các thỏa thuận này không được trái luật và
không trái đạo đức xã hội) ……………………………………………………
Điều 16. Thông báo
1. Địa chỉ để các bên nhận thông báo
của bên kia (ghi rõ đối với Bên bán, đối
với Bên mua): ……………………………………………………
2. Hình thức thông báo giữa các bên (thông qua Fax, thư, điện tín, giao trực
tiếp): ……………………………………………………
3. Bên nhận thông báo (nếu Bên mua có nhiều người thì Bên mua thỏa
thuận cử 01 người đại diện để nhận thông báo) là: …………………………………………
4. Bất kỳ thông báo, yêu cầu, thông
tin, khiếu nại phát sinh liên quan đến hợp đồng này phải được lập thành văn
bản. Hai bên thống nhất rằng, các thông báo, yêu cầu, khiếu nại được coi là đã
nhận nếu gửi đến đúng địa chỉ, đúng tên người nhận thông báo, đúng hình thức
thông báo theo thỏa thuận tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này và trong
thời gian như sau:
a) Vào ngày gửi trong trường hợp thư
giao tận tay và có chữ ký của người nhận thông báo;
b) Vào ngày bên gửi nhận được thông
báo chuyển fax thành công trong trường hợp gửi thông báo bằng fax;
c) Vào ngày …………, kể từ ngày đóng
dấu bưu điện trong trường hợp gửi thông báo bằng thư chuyển phát nhanh;
d) Các thỏa thuận khác do các bên
thỏa thuận ………………………………
5. Các bên phải thông báo bằng văn
bản cho nhau biết nếu có đề nghị thay đổi về địa chỉ, hình thức và tên người
nhận thông báo; nếu khi đã có thay đổi về (địa
chỉ hình thức, tên người nhận thông báo do các bên thỏa thuận………….) mà bên
có thay đổi không thông báo lại cho bên kia biết thì bên gửi thông báo không
chịu trách nhiệm về việc bên có thay đổi không nhận được các văn bản thông báo.
Điều 17. Các thỏa thuận khác
Ngoài các thỏa thuận đã nêu tại các
điều, khoản, điểm trong hợp đồng này thì hai bên có thể thỏa thuận thêm các nội
dung khác, nhưng các nội dung do hai bên tự thỏa thuận thêm tại điều này cũng
như tại các điều, khoản, điểm khác trong toàn bộ hợp đồng này phải không trái
với các nội dung đã được quy định tại hợp đồng này và phải phù hợp với quy định
của pháp luật và không được trái đạo đức xã hội.
Điều 18. Giải quyết tranh chấp
Các bên có trách nhiệm thỏa thuận cụ
thể cách thức, hình thức giải quyết tranh chấp về các nội dung của hợp đồng khi
có tranh chấp phát sinh và lựa chọn………… (cơ quan Tòa án) để giải quyết theo quy
định pháp luật khi hai bên không tự thỏa thuận giải quyết được.
Điều 19. Hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp đồng này có hiệu lực từ ngày
……………………………………………………
2. Hợp đồng này có ……… điều, với ……
trang, được lập thành ………… bản và có giá trị pháp lý như nhau, Bên mua giữ ……
bản, Bên bán giữ ……… bản để lưu trữ, làm thủ tục nộp thuế, phí, lệ phí và thủ
tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên mua.
3. Kèm theo hợp đồng này là 01 bản
vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ mua bán, 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng có căn hộ
mua bán, 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng tòa nhà chung cư có căn hộ mua bán nêu tại
Điều 2 của hợp đồng này đã được phê duyệt, 01 bản nội quy quản lý sử dụng nhà
chung cư, 01 bản danh mục vật liệu xây dựng căn hộ (nếu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) và các giấy tờ khác
như .……………………………………………
Các phụ lục đính kèm hợp đồng này và
các sửa đổi, bổ sung theo thỏa thuận của hai bên là nội dung không tách rời hợp
đồng này và có hiệu lực thi hành đối với hai bên.
4. Trong trường hợp các bên thỏa
thuận thay đổi nội dung của hợp đồng này thì phải lập bằng văn bản có chữ ký
của cả hai bên.
|
BÊN MUA |
BÊN BÁN |
_____________
1 Ghi các căn cứ liên quan đến việc
mua bán, cho Bên mua căn hộ chung cư. Trường hợp Nhà nước có sửa đổi, thay thế
các văn bản pháp luật ghi tại phần căn cứ của hợp đồng này thì bên bán phải ghi
lại theo số, tên văn bản mới đã thay đổi.
2 Ghi tên doanh nghiệp, cá nhân bán,
cho Bên mua căn hộ; nếu là cá nhân thì không cần có các nội dung về Giấy chứng
nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp
luật của doanh nghiệp.
3 Nếu là tổ chức thì ghi các thông
tin về tổ chức; nếu là cá nhân thì ghi các thông tin về cá nhân, nếu có nhiều
người mua là cá nhân cùng đứng tên trong hợp đồng thì tại mục này phải ghi đầy
đủ thông tin về những người cùng mua căn hộ chung cư; không cần có các nội dung
về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người
đại diện pháp luật của doanh nghiệp.
4 Nếu là tổ chức thì ghi số Giấy
chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
