Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến trong cuộc sống hiện nay, tuy nhiên không phải ai cũng nắm được kiến thức để phòng tránh những rủi ro trong giao dịch này, mà một trong những rủi ro phổ biết nhất là việc thực hiện các giao dịch về đất đang có tranh chấp. Đối với đất có tranh chấp khi thực hiện một trong các giao dịch sẽ đem lại cho người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất nhiều rủi ro như không thể thực hiện được giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay không thể thực hiện việc xin cấp sổ đỏ... Vậy trước khi giao dịch có những cách nào để kiểm tra đất đó có đang bị tranh chấp hay không, với chủ đề này Công ty Luật TNHH XTVN xin chia sẻ một số phương pháp như sau:

Cách 1: Tìm hiểu thông tin thông qua những người dân xung quanh hoặc chủ sở hữu, người sử dụng đất của thừa đất liền kề

Một trong những cách đơn giản và hiệu quả nhất để kiểm tra đất có tranh chấp hay không là hỏi thông tin của những người dân sống cạnh bên hoặc liền kê khu đất định mua. Họ sẽ có những thông tin về lịch sử, quan hệ, tình trạng sử dụng và tranh chấp của khu đất. Tuy nhiên, thông tin từ việc hỏi hàng xóm, người dân xung quanh dù sao cũng chỉ là truyền miệng - không có giá trị pháp lý, do đó chỉ nên coi đây là dữ liệu mang tính chất tham khảo trong quá trình điều tra nguồn gốc đất đai.

Lưu ý: Nên hỏi nhiều người khác nhau để có được cái nhìn tổng quan và khách quan hơn bởi đôi khi có một số người cố tình nói sai sự thật nhằm mục đích “chơi xấu” chủ đất.

Cách 2: Yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là văn bản quan trọng nhất để xác định quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất của một cá nhân/ nhóm người/ tổ chức. Trong nhiều trường hợp, đất tranh chấp thường không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, vì vậy, cần tránh mua loại đất này để tránh gặp rủi ro pháp lý. Bên cạnh đó, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên bởi nhiều người, cần phải có xác nhận đồng ý chuyển nhượng bằng văn bản (có công chứng) của tất cả những người có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cách 3: Kiểm tra thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là thời gian mà chủ sở hữu được phép sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. Thời hạn sử dụng đất có thể là lâu dài hoặc có thời hạn. Theo đó nên kiểm tra thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để biết được quyền lợi và nghĩa vụ của mình sau khi nhận đất đai. Nếu thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc sắp hết, yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục gia hạn trước khi thực hiện giao dịch hoặc không nên mua.

Cách 4: Kiểm tra quy hoạch, thế chấp

Trước khi thực hiện giao dịch đất đai, nên kiểm tra xem đất đó có bị ảnh hưởng bởi quy hoạch hay không để tránh bị thiệt hại cho bản thân. Để làm được điều này, cần phải tra cứu và biết cách đọc bản đồ quy hoạch tại địa phương nơi dự định mua đất xem chúng có bị vướng phải khu vực bị giải toả để làm đường, xây dựng các công trình công ích/ quốc phòng - an ninh hay không. Những tấm bản đồ này được công khai tại UBND cấp xã/ huyện hoặc trên website Cổng thông tin UBND cấp huyện.

Ngoài ra, nên kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trang bổ sung ghi nội dung thế chấp hoặc có dấu hiệu dập ghim hay không. Điều này là bởi đây là dấu hiệu của tài sản đã bị thế chấp tại ngân hàng cho khoản vay, bạn cần kiểm tra kỹ tài sản đã được xoá thế chấp hay chưa tại Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để đảm bảo an toàn khi mua đất, tránh tình trạng tranh chấp với ngân hàng trong tương lai.

Cách 5: Liên hệ trực tiếp với UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc liên hệ trực tiếp đến công chức địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất để hỏi xem có ai đang có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp hay không hoặc có tranh chấp thực tế hay không (tranh chấp trên thực tế nhưng không có đơn).

Quy trình giải quyết tranh chấp của đất đai theo quy định của pháp luật phải đi qua bước hoà giải tại Tổ hoà giải và UBND cấp xã tại cơ sở trước khi khởi kiện tại Toà Án. Do đó, có thể đến hỏi Tổ hoà giải tại thôn/ tổ dân phố nơi có đất hoặc công chức địa chính cấp xã để kiểm tra thông tin tranh chấp.

Cách 6: Liên hệ trực tiếp đến cơ quan thi hành án dân sự để tìm hiểu xem thửa đất có liên quan đến việc thi hành bản án giải quyết tranh chấp đất đai hay không?

Cơ quan thi hành án dân sự là nơi có thể tìm hiểu xem đất có liên quan đến thi hành án tranh chấp đất đai hay không bởi vì sau khi vụ tranh chấp đất được tòa án giải quyết thì tòa án sẽ thực hiện chuyển giao bản án đó cho cơ quan thi hành án dân sự trong thời gian nhất định. Vì vậy cơ quan thi hành án dân sự cũng là một địa điểm cung cấp thông tin về tranh chấp đất đai.

Cách 7: Kiểm tra đất có tranh chấp hay không tại Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

Bên cạnh những cách đã kể trên, để kiểm tra đất có tranh chấp hay không một cách chính xác và đầy đủ nhất, có thể xin thông tin đất đai tại Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Cụ thể, theo quy định tại Điều 11, Điều 12, Điều 13 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai ngày 30 tháng 06 năm 2014, trình tự xin thông tin đất đai như sau:

Bước 1: Tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC thông qua các phương thức sau:

Bước 2: Khi nhận được phiếu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ của tổ chức, cá nhân, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu khai thác dữ liệu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.

Bước 3: Sau khi tổ chức, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

* Thời hạn trả kết quả được quy định như sau:

- Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì văn phòng đăng ký đất đai phải cung cấp ngay trong ngày;

- Trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;

- Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức hợp đồng thì thời hạn do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.

* Lưu ý các trường hợp bị từ chối cung cấp thông tin:

- Văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể; yêu cầu cung cấp dữ liệu thuộc phạm vi bí mật nhà nước không đúng quy định.

- Văn bản yêu cầu không có chữ ký của người có thẩm quyền và đóng dấu xác nhận đối với tổ chức; phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân yêu cầu cung cấp dữ liệu.

- Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.

- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trên đây là những trao đổi của Công ty Luật TNHH XTVN cách kiểm tra đất có đang bị tranh chấp hay không. Mỗi cách có ưu và nhược điểm riêng nên cần chọn hay kết hợp lại để có thông tin chính xác nhất, hi vọng bài viết này sẽ giúp tránh được các rủi ro pháp lý không đáng có khi đi mua đất.