XTVN nhận được câu hỏi của một bạn như sau: Trước năm 1993, gia đình tôi có nhận đấu thầu dài hạn khu lò gạch cũ của hợp tác xã, bố mẹ tôi đã san lấp để trồng cây hoa màu. Đến năm 1997, bố mẹ tôi đã mua lại khu đất đó (có giấy tờ viết tay của chính quyền thôn và biên lai thu tiền) và đã xây dựng một căn nhà cấp 4 vào thời gian đó đến nay đất không xảy ra tranh chấp gì. Theo tôi, được biết đất nhà tôi giao trái thẩm quyền. Nay gia đình tôi muốn làm sổ đỏ có được không?

Trong thực tế sử dụng đất hiện nay, có rất nhiều cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo quy định của luật đất đai tại thời điểm giao đất. Đối với câu hỏi của bạn, Công ty Luật TNHH XTVN xin được tư vấn như sau:

1.             Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?

Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác”.

Như vậy, đất được giao không đúng thẩm quyền là đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc 1 trong 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất được người đứng đầu điểm dân cư hoặc UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Từ khi có Luật Đất đai đầu tiên vào năm 1987 đến nay đã có nhiều Luật mới thay thế như: Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, tuy nhiên cơ quan có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân vẫn được quy định thống nhất là UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc không phải do UBND cấp huyện giao thì đó là đất được giao không đúng thẩm quyền.

Trường hợp 2: Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên.

Tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên trên thực tế rất đa dạng và được tiến hành bởi nhiều tổ chức khác nhau, những tổ chức này không có thẩm quyền giao đất nhưng đã tự phân phối, bố trí như: Đơn vị quốc phòng, xí nghiệp, công ty, cơ sở giáo dục và đào tạo các cấp, bệnh viện hoặc cơ quan, đơn vị khác.

Theo quy định trên, đất gia đình bạn được giao không đúng thẩm quyền thuộc vào trường hợp 1 - đất không phải do UBND cấp huyện giao.

2.             Đất giao trái thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không?

Theo khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/20214/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền như sau:

“Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

…

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy trong trường hợp gia đình bạn mua thửa đất và sử dụng ổn định từ năm 1997, nay được xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

3.      Tiền sử dụng đất sẽ phải nộp khi cấp sổ đỏ

Một là, sử dụng đất đã có nhà ở ổn định:

Khi cấp sổ đỏ theo diện giao đất trái thẩm quyền thì phải nộp tiền sử dụng đất. Do đất nhà gia đình bạn có giấy tờ chứng mình đã nộp tiền để được sử dụng đất và có nhà ở ổn định từ năm 1997 nên theo điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014 NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 như sau:

“Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

…

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Hai là, diện tích đất còn lại không có nhà ở

Theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: “2. Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

4.      Hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất giao trái thẩm quyền

4.1.           Hồ sơ cấp sổ đỏ đối với đất giao trái thẩm quyền

Hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các loại giấy tờ sau:

˗  Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu số 04a/ĐK).

˗  Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

˗  Giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

˗  Giấy tờ tùy thân bao gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.

4.2.           Trình tự cấp sổ đỏ đối với đất giao trái thẩm quyền

Bước 1: Nộp hồ sơ:

˗  Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

˗  Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

˗  Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết:

˗  Trong thời hạn 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

˗  Hồ sơ đầy đủ thì cán bộ tiếp nhận thông tin và ghi vào Sổ tiếp nhận.

Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân, hộ gia đình có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như:

˗  Lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

˗  Tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

Bước 3: Hoàn thiện và trả kết quả:

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.