Bộ Tài chính đã đề xuất Dự thảo Nghị quyết quy định về việc xử lý, tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm cùng thửa với đất ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở sang đất ở; hoặc chuyển từ đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã bị tách ra để chuyển quyền, hoặc do đơn vị đo đạc tự tách thành các thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004 sang đất ở, theo quy định tại Điều 156 của Luật Đất đai năm 2024.

1.    Quy định mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng

Phạm vi áp dụng của quy định bao gồm các trường hợp chuyển đổi đất vườn, ao, hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở. Quy định này cũng áp dụng cho đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đã bị tách thửa để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc tự tách thành các thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2004, theo Điều 156 Luật Đất đai 2024.

Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu tối thiểu là 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại thời điểm quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Chính sách này nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân, đặc biệt tại các khu vực có bảng giá đất tăng cao theo khung giá mới.

Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sửdụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500 m². Phần diện tích vượt trên 500 m² sẽ chịu mức thu 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trong đó, hạn mức giao đất ở được xác định tại thời điểm quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Mỗi hộ gia đình, bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật, hoặc cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở một lần trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Điều này đảm bảo tính công bằng và tránh lạm dụng chính sách ưu đãi.

2.    Chính sách ưu đãi chỉ áp dụng một lần

Đáng lưu ý là mức thu ưu đãi 30% hoặc 50% chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân. Các lần chuyển đổi mục đích sử dụng đất tiếp theo sẽ áp dụng mức thu theo quy định chung tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này nhằm đảm bảo chính sách ưu đãi được sử dụng hợp lý và không bị lạm dụng.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa, diện tích trong hạn mức được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được xác định hạn mức giao đất ở một lần trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nhằm đảm bảo tính thống nhất trong quản lý.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung một thửa đất mà không tách thửa, diện tích trong hạn mức được tính theo tiêu chuẩn xác định hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử làm đại diện các đồng sở hữu khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Mức thu cụ thể do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quy định, đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

3.    Trường hợp hồ sơ chuyển mục đích trước ngày Nghị quyết có hiệu lực

Theo quy định tại điều khoản chuyển tiếp của Dự thảo nghị quyết, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP từ ngày 01/08/2024 đến trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành được thực hiện như sau:

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì thực hiện tính lại khoản tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị quyết này và điều chỉnh Thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này.

Đề xuất của Bộ Tài chính mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Mức thu 30-50% chênh lệch tiền sử dụng đất giúp giảm đáng kể chi phí so với quy định trước đây (100% chênh lệch), đặc biệt tại các khu vực nông thôn và ven đô, nơi bảng giá đất tăng cao. Chính sách này hỗ trợ người dân giảm áp lực tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Không những thế chính sách khuyến khích các hộ gia đình hợp thức hóa đất vườn, ao liền kề nhà ở, đáp ứng nhu cầu tách hộ, xây dựng nhà ở, hoặc sử dụng đất hiệu quả hơn. Điều này góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống và thúc đẩy phát triển khu vực dân cư. Việc cho phép UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp ban hành mức thu cụ thể đảm bảo tính linh hoạt, phù hợp với thực tế địa phương. Đồng thời, nguyên tắc chỉ áp dụng ưu đãi một lần cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai.

Trên đây là những nội dung XTLaw trao đổi về bài viết “ĐỀ XUẤT MỚI NHẤT CỦA BỘ TÀI CHÍNH VỀ MỨC THU PHÍ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TỪ ĐẤT VƯỜN, AO, HOẶC ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở”. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào hay gửi ngay tới XTLaw qua Hotline 0969896148 hoặc Fanpage Công ty Luật XTVN - Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội để được giải đáp chi tiết.