1. Những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nào được xác định là người sử dụng đất tại Việt Nam?

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hiểu là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam hoặc là doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.

Pháp luật hiện hành quy định tổ chức kinh tế có tới 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo các loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

Ngoài các quy định của pháp luật áp dụng chung, phù hợp với các cam kết quốc tế mà Việt Nam là thành viên và để thuận lợi cho công tác quản lý đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp và về đầu tư áp dụng riêng đối với đầu tư nước ngoài về lĩnh vực đầu tư có điều kiện, về quy định trong việc thành lập công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, về thủ tục đầu tư, về đầu mục hồ sơ dự án đầu tư và về địa điểm thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp. 

Bên cạnh đó, theo khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, có bao gồm cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

             

Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là người sử dụng đất khi thuộc vào một trong các hình thức sau: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào?

Căn cứ vào các quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền sử dụng đất khi thuộc vào một trong những trường hợp nhất định sau:

Trường hợp 1: Thuộc trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai năm 2013

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Trường hợp 2: Thuộc trường hợp theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013

Người nhận quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

Cụ thể, theo quy định tại Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi khoản 25 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì hoạt động chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất như sau:

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất từ Nhà nước. Quá trình chuyển nhượng này được thực hiện thông qua việc trả tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Giá trị quyền sử dụng đất đã được tính vào vốn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng cho chuyển nhượng vốn đầu tư trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp.

- Trong quá trình chuyển nhượng vốn đầu tư, doanh nghiệp và các thành viên là chủ sở hữu của doanh nghiệp phải xác định phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị vốn chuyển nhượng. Họ cũng phải tuân thủ các nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ các quy định về quyền và nghĩa vụ tại Luật Đất đai, được quy định cụ thể tại điểm b khoản 1 Điều 169 và khoản 3 Điều 183 của Luật Đất đai.

Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền sử dụng đất khi thuộc vào trong các trường hợp như:

-              Thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

-              Được Nhà nước cho thuê đất;

-              Thông qua thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

-              Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp).

-              Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp theo các quy định được trích dẫn trên.