Luật Nhà ở 2023 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, theo đó bên cạnh sự kế thừa các nội dung của Luật Nhà ở 2014, Luật nhà ở 2023 đã có những điểm mới, điểm tối ưu đáng chú ý trong đó có một số quy định mới về nhà ở xã hội và chung cư mini. Bàn về vấn đề trên, Công ty Luật TNHH XTVN trao đổi như sau:

1. Cấp Sổ hồng cho người mua nhà chung cư mini

Luật Nhà ở 2023 quy định việc phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê thực hiện tại Điều 57 như sau:

“Điều 57. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê

1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

b) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

c) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.”

Như vậy, từ năm 2025 nếu mua căn hộ chung cư mini đã đáp ứng các điều kiện được quy định, người mua căn hộ chung cư sẽ được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) và được bán, cho thuê.

2. Quy định mới về thời hạn sử dụng nhà chung cư

Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023 được quy định tại Điều 58 về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

-       Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

-       Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

-       Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.

Tại Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

-       Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

-       Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định.

Như vậy, so với quy định hiện hành thì từ ngày 01/01/2025 thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền, thay vì căn cứ vào cấp công trình xây dựng như trước đây (Căn cứ Thông tư 06/2021/TT-BXD, QCVN 03:2012/BXD thì niên hạn sử dụng công trình được phân thành các cấp sau đây: nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; cấp 2 là từ 50 – 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 50 năm).

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan đứng ra chỉ đạo việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và không ban hành quy định về việc bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Bổ sung thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội

So với quy định tại Luật nhà ở 2014, Luật nhà ở 2023 đã bổ sung thêm 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Theo Điều 76 của Luật này quy định: Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập; Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Đây chính là 02 điểm mới được bổ sung vào Luật Nhà ở 2023.

4. Ưu đãi dành cho nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 quy định chủ dự đầu tư dự án sẽ ưu đãi chính sách khi thực hiện dự án nhà ở xã hội theo Điều 85 như sau:

-       Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp…;

-       Được vay vốn với lãi suất ưu đãi;

-       Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng ký thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;

-       Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;

-       Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại; được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại ;

-       Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có)

Trên đây là những trao đổi của công ty Luật TNHH XTVN về vấn đề một số quy định mới về nhà ở xã hội và chung cư mini.