Tình huống pháp lý: “Tôi và bạn tôi đang hùn vốn nhau để mở một nhà xưởng chuyên chế biến nông sản, chúng tôi đã chọn xong địa điểm là một lô đất trong một khu công nghiệp tại Hà Nam. Theo tôi được biết thì lô đất này thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Công ty cổ phần A, đã được đầu tư xây dựng cư sở hạ tầng. Tôi có một thắc mắc là “Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ” hay không ạ?

Hiện nay với sự phát triển của đất nước thì có rất nhiều khu công nghiệp hay khu chế xuất hiện đại và chất lượng cao đã ra đời, điều này đã thu hút được nhiều doanh nghiệp hay công ty đặt trụ sở hay nhà xưởng gia công tại những khu công nghiệp này. Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau chẳng hạn tùy theo mục đích sử dụng và sẽ được xây dựng cụ thể… Pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay đang xác định khu công nghiệp thuộc đất sản xuất, kinh doanh nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp.

Pháp luật đã có những quy định chi tiết đối với điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) trong khu công nghiệp và các trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp được cấp Sổ đỏ như sau:

1. Điều kiện cấp sổ đỏ trong khu công nghiệp

Quy định tại khoản 4 Điều 149 Luật đất đai 2013 chỉ ra rằng những người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất nếu sử dụng đúng mục đích đã được xác định thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, tùy trường hợp mà người sử dụng đất còn phải đáp ứng các yêu cầu như:

-                Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

-                Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

-                Không vi phạm quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

-                Đất thực hiện thủ tục đăng ký phải được sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới, mốc giới, không có tranh chấp.

-                Người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường và phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật.

-                Người sử dụng đất đã thanh toán đầy đủ các khoản phí và lệ phí liên quan đến đất đai như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất...

2. Thuê lại đất trong khu công nghiệp được cấp sổ đỏ không?

Đối với các doanh nghiệp để yên tâm trong quá trình sản xuất thì họ luôn muốn được cấp Sổ đỏ cho phần đất trong khu công nghiệp mà họ đã thuê lại để sử dụng. Vậy khi thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác thì người thuê lại đó có được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ khoản 3 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 (bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017) quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản gắn liền với đất cụ thể như sau:

“Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.”

Như vậy, căn cứ quy định trên, trường hợp của khách hàng khi thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì sẽ được cấp Sổ đỏ theo quy định pháp luật.

3. Người thuê lại đất trong khu công nghiệp đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì thực hiện thủ tục như thế nào để được cấp sổ đỏ?

3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị để xin cấp sổ đỏ

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì cá nhân hay hộ gia đình khi thuê lại đất trong khu công nghiệp và đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

-                 Đơn xin cấp sổ đỏ theo mẫu 04a/ĐK, được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

-                 Các hoá đơn, chứng từ thể hiện việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định hoặc chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế và lệ phí;

-                 Hợp đồng thuê đất giữa người thuê đất và nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

3.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Cá nhân/tổ chức chuẩn bị 01 hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu nộp tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện, thành phố, quận thuộc tỉnh/ thành phố nơi có đất. Hiện nay, một số địa phương đã có bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thì người sở hữu có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện.

Theo đó, cán bộ tại văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và sửa đổi để đảm bảo tính hoàn thiện của hồ sơ. Nếu hồ sơ tiếp nhận đã đầy đủ, bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ nhận hồ sơ và viết phiếu giao nhận hồ sơ cho người nộp, trong phiếu này có ghi ngày hẹn trả kết quả.

3.3. Giải quyết hồ sơ yêu cầu cấp Sổ đỏ

Để cấp Sổ đỏ thì Văn phòng đăng ký đất đai phải nhận được thông báo của cơ quan thuế có thẩm quyền thông báo về việc chủ sử dụng đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính khi yêu cầu cấp sổ đỏ. Khi chủ sử dụng đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ làm thủ tục cấp Sổ đỏ cho người yêu cầu.