Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Một trong những điểm mới đáng chú ý là từ năm 2026, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ không còn phải xác nhận trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) như trước đây, mà được cập nhật và quản lý tập trung trên cơ sở dữ liệu đất đai. Đây được xem là bước chuyển mang tính bước ngoặt trong tiến trình số hóa hoạt động quản lý đất đai và giao dịch bảo đảm. Để hiểu rõ hơn về quy định này và những tác động đi kèm, mời Quý độc giả cùng Công ty Luật TNHH XTVN tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

1.     Quy định mới về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ tại điểm b, khoản 2, Điều 11 của Nghị quyết số 254/2025/QH15, quy định về điểm mới đối với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:

“Điều 11. Quy định về thực hiện quyền, chế độ sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận, tách thửa đất, hợp thửa đất, hệ thống thông tin về đất đai.

2. Một số quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

b) Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp;

…”

Từ quy định mới của Nghị quyết 254/2025/QH15 và hướng dẫn của Bộ Tư pháp có thể thấy, việc đăng ký và xóa thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện và quản lý chủ yếu trên cơ sở dữ liệu đất đai, thay vì phải ghi nhận trực tiếp trên Giấy chứng nhận như trước đây. Nghĩa là mọi thông tin về thế chấp sẽ được cập nhật đầy đủ, tập trung và thống nhất trên hệ thống dữ liệu số, còn Giấy chứng nhận chỉ đóng vai trò là chứng thư về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Để triển khai đồng bộ, ngày 05/01/2026 Bộ Tư pháp ban hành Công văn số 02/CĐK&BTNN-QLĐKBPBĐ của Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước, hướng dẫn thực hiện một số nội dung về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất năm 2026. Theo đó, Bộ Tư pháp đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố thực hiện các nội dung liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau: 

“Không thực hiện xác nhận đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà thực hiện cập nhật nội dung đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai. Trường hợp có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc có yêu cầu xóa đăng ký thế chấp mà nội dung đăng ký thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cập nhật nội dung xóa đăng ký đối với tài sản thế chấp được rút bớt hoặc xóa đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời thực hiện xác nhận nội dung xóa đăng ký đối với tài sản thế chấp được rút bớt hoặc xóa đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận.”

Như vậy, đối với quy trình xử lý đối với các trường hợp xóa hoặc thay đổi thế chấp, đối với những trường hợp xóa đăng ký thế chấp hoặc rút bớt tài sản mà nội dung thế chấp trước đó đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện theo quy trình hai bước, bao gồm:

-        Cập nhật nội dung xóa đăng ký hoặc rút bớt tài sản thế chấp vào hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai.

-        Xác nhận nội dung xóa đăng ký tương ứng trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp.

Trước đây, theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 99/2022 của Chính phủ ngày 30/11/2022 quy định về việc đăng ký biện pháp bảo đảm, việc Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan có thẩm quyền ghi, cập nhật thông tin vào sổ đăng ký hoặc cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác. Tuy nhiên. theo quy định mới của Nghị quyết 254/2025/QH15 và hướng dẫn của Bộ Tư pháp, từ năm 2026, việc đăng ký và xóa thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được quản lý chủ yếu trên cơ sở dữ liệu đất đai, thay vì thể hiện trực tiếp trên sổ đỏ như trước đây.

Hiện nay, Bộ Tư pháp đang chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Nghị định 99/2022, nhằm bảo đảm thống nhất với Nghị định 254. Trong thời gian chờ Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi hoặc thay thế, việc sử dụng biểu mẫu, hồ sơ đăng ký thế chấp, chứng nhận nội dung đăng ký thế chấp trên phiếu yêu cầu đăng ký và các nội dung liên quan đến đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vẫn tiếp tục thực hiện theo Nghị định 99/2022.

2.     Tác động của chính sách mới đối với cuộc sống của người dân

Việc bỏ xác nhận thủ công trên sổ đỏ được kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá trong cải cách hành chính. Cơ chế này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho người dân và doanh nghiệp mà còn tăng cường tính minh bạch, hạn chế tối đa các rủi ro về sai sót hoặc chồng chéo thông tin trong quản lý đất đai.

Về lâu dài, việc cập nhật tập trung trên cơ sở dữ liệu đất đai sẽ tạo nền tảng vững chắc cho số hóa toàn diện các giao dịch bảo đảm. Điều này giúp thị trường tín dụng và bất động sản vận hành thông suốt hơn, đồng thời củng cố niềm tin của cộng đồng vào hệ thống quản lý Nhà nước hiện đại.

Trên đây là toàn bộ nội dung chia sẻ của chúng tôi, xin cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian theo dõi. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ với chúng tôi trực tiếp tại Trụ sở Công ty TNHH XTVN địa chỉ Tầng 8, số 33 Thái Hà, phường Đống Đa, thành phố Hà Nội hoặc qua website @www.xtlaw.com.vn.