Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với nhiều biến động, tình trạng “nâng giá” hay “thổi giá” trong các phiên đấu giá quyền sử dụng đất đang trở thành vấn đề nhức nhối không chỉ gây ảnh hưởng đến niềm tin của người dân mà còn tác động tiêu cực đến nền kinh tế quốc dân. Điển hình là vụ việc xảy ra tại Sóc Sơn, Hà Nội, khi mà một nhóm đối tượng đã cố ý thổi giá đất lên tới 30 tỷ đồng/m² – một hành vi vi phạm các nguyên tắc công bằng, minh bạch trong đấu giá.

1. Khái niệm về đấu giá tài sản

Theo khoản 2 Điều 5 Luật đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi bổ sung 2024) thì đấu giá tài sản là hình thức trả giá, chấp nhận giá có từ hai người trở lên tham gia theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp đặc biệt (chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá).

Có thể được hiểu như là hình thức bán tài sản thông qua thủ tục trả giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người trả giá cao nhất là người được quyền mua tài sản bán. Việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất (đấu giá đất) được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

2. Người tham gia đấu giá đất có hành vi thông đồng, móc nối với nhau để thổi giá đất sẽ bị xử phạt tùy theo mức độ vi phạm

Hành vi người tham gia đấu giá đất thông đồng, móc nối với nhau để thổi giá đất là hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động đấu giá đất. Tại khoản 5 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung 2024) được quy định cụ thể như sau:

“5. Nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện các hành vi sau đây:

a) Cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật; sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham gia phiên đấu giá;

b) Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;

c) Cản trở hoạt động đấu giá tài sản; gây rối, mất trật tự tại phiên đấu giá;

d) Đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;

đ) Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.”

Về xử lí vi phạm hành chính, căn cứ theo Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP về xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm quy định của người tham gia đấu giá, người có tài sản đấu giá và người khác có liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động đấu giá tài sản mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.

Về truy cứu trách nhiệm hình sự, căn cứ theo Điều 218 Bộ luật Hình sự 2015 về Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản quy định người nào thực hiện hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động bán đấu giá tài sản, thu lợi bất chính từ 30.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng hoặc gây thiệt hại cho người khác từ 50.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng, thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm.

Điển hình vụ việc vừa qua, vào tháng 11/2024, nhóm sáu bị cáo, đứng đầu là Phạm Ngọc Tuấn, đã tham gia đấu giá 58 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, Hà Nội. Nhóm này đã thông đồng để nâng giá đất lên mức cao bất thường, từ 59,5 triệu đồng/m² đến 30 tỷ đồng/m², nhằm phá vỡ cuộc đấu giá và chờ cơ hội tham gia lại sau đó.  Hành vi này đã vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản, gây thiệt hại gần 420 triệu đồng, ảnh hưởng đến uy tín của đơn vị tổ chức và gây bất bình trong xã hội.

Sau đó vào ngày 6/3/2025, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xét xử và tuyên phạt các bị cáo với mức án từ 12 tháng tù treo đến 36 tháng tù giam. Phạm Ngọc Tuấn, được xác định là chủ mưu, nhận mức án cao nhất là 36 tháng tù.

3. Qua vụ án trên cá nhân và tổ chức cần lưu ý một số vấn đề khi có nhu cầu tham gia một buổi đấu giá quyền sử dụng đất

- Cá nhân và tổ chức cần nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản, đặc biệt là Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung 2024) và các văn bản hướng dẫn có liên quan, để đảm bảo tuân thủ đúng trình tự thủ tục đã quy định.

- Người tham gia cần xem xét kỹ các thông tin về tài sản đấu giá, bao gồm giá trị thực tế, tình trạng pháp lý, quyền sở hữu và các điều kiện kèm theo, nhằm tránh bị lừa đảo hoặc tham gia vào các giao dịch không minh bạch.

- Cá nhân và tổ chức không được thông đồng, dàn xếp giá để thao túng kết quả đấu giá, vì hành vi này vi phạm pháp luật và có thể dẫn đến việc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, như trường hợp các bị cáo trong vụ án trên.

- Cá nhân và tổ chức nên tham gia đấu giá tại các đơn vị có uy tín, được cơ quan có thẩm quyền cấp phép hoạt động hợp pháp, nhằm đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra công khai, minh bạch và đúng quy định pháp luật.

- Khi tham gia đấu giá, cá nhân và tổ chức cần theo dõi sát sao diễn biến buổi đấu giá, thu thập đầy đủ thông tin và yêu cầu giải đáp nếu có thắc mắc, để bảo vệ quyền lợi của mình và tránh bị lừa đảo.

- Nếu trúng đấu giá, người tham gia cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, ký kết hợp đồng đúng quy định và hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đã trúng đấu giá.

- Nếu có phát hiện bất kỳ hành vi vi phạm nào về đấu giá hãy thông báo kịp thời cho các cơ quan chức năng có thẩm quyền để được kịp thời giải quyết và xử lý.

Trên đây, là toàn bộ lưu ý của chúng tôi về tình trạng nâng giá trong đấu giá quyền sử dụng đất. Xin cảm ơn mọi người đã chú ý theo dõi.