Một khách hàng đã gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH XTVN như sau: Thưa Luật sư, tôi hiện nay đang làm việc và sinh sống tại Hà Nội. Vào năm 2022, tôi có một đợt gặp khó khăn trong kinh doanh, nên có thể nói là đã có nợ xấu tại ngân hàng. Tuy nhiên, vì đợt này người quen bán nhà với giá tốt, nên tôi muốn vay ngân hàng để mua lại. Luật sư cho tôi hỏi, đã có nợ xấu thì có được vay ngân hàng để trả góp mua nhà hay không?

Công ty Luật TNHH XTVN xin được trả lời anh như sau:

1. Nợ xấu có mua nhà trả góp được không?

Hiện nay không có định nghĩa cụ thể về nợ xấu là gì. Tuy nhiên, căn cứ tại khoản 8 Điều 3 Thông tư 11/2021/TT-NHNN thì nợ xấu (NPL) là nợ xấu nội bảng, gồm nợ thuộc các nhóm 3, 4 và 5. Tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 11/2021/TT-NHNN thì có quy định nhóm 3,4,5 như sau:

Ngoài 03 nhóm nợ xấu trên thì còn có 2 nhóm nợ là Nhóm 1 là nợ đủ tiêu chuẩn và Nhóm 2 là nợ cần chú ý. Nhưng nếu khách hàng ở nhóm nợ số 1 hoặc số 2 thì khả năng trả nợ của khách hàng tốt hơn nên khách hàng có thể sẽ được xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, so với các trường hợp thông thường khác, khách hàng thuộc nhóm số 1 và số 2 sẽ phải đáp ứng thêm các tiêu chuẩn khắt khe hơn.

Theo quy định, nếu khách hàng thuộc nhóm nợ 3,4,5 thì sẽ bị nằm trong nhóm nợ xấu nội bảng. Nếu nằm trong nhóm này thì gần như ngân hàng sẽ không xét duyệt cho vay vốn, vì khi khách hàng nằm trong 03 nhóm này thì khả năng thu hồi vốn sẽ rất khó khăn và thậm chí nhóm nợ số 5 còn được liệu vào có khả năng mất vốn.

Ngoài ra, theo Điều 11 Thông tư 03/2013/TT-NHNN, thông tin nợ xấu của khách hàng sẽ được lưu giữ trong thời gian tối đa 05 năm trên hệ thống của Trung tâm Thông tin Tín dụng quốc gia Việt Nam CIC. Và theo quy trình cho vay, trước khi xét duyệt cho khách hàng được vay vốn, ngân hàng sẽ tra cứu thông tin các nhóm nợ trên hệ thống CIC. Thông thường thì trước khi xét duyệt cho khách hàng vay vốn thì ngân hàng sẽ tra cứu thông tin nhóm nợ trên hệ thống.

Từ các quy định trên, có thể khẳng định, trong trường hợp của anh, khi muốn vay ngân hàng để mua chung cư nhưng bị phân vào các nhóm nợ 1, 2 vẫn có thể được vay vốn; nếu thuộc nhóm nợ xấu 3, 4, 5 thì khả năng để được vay vốn là rất khó.

Như vậy, câu trả lời cho vấn đề nợ xấu có được vay mua nhà không là không nếu anh phát sinh nợ xấu trong 60 tháng gần nhất. Khi anh bị nợ xấu trên hệ thống thì ngân hàng rất khó cho anh vay mua nhà. Tuy nhiên, vẫn còn một vài trường hợp Ngân hàng vẫn có thể cho qua như:

- Những khoản nợ với số tiền nhỏ như dưới 50 triệu thì có thể xem xét cho vay mua nhà

- Có đơn xác nhận của ngân hàng cho vay là do lỗi nhân viên, lỗi hệ thống,…

- Đã thanh toán hết số tiền nợ xấu trước khi làm hồ sơ vay mua nhà đất..

Tuy nhiên, thông tin về nợ xấu chỉ được lưu trữ trong thời gian tối đa 05 năm nên nếu thuộc nhóm nợ xấu, sau 05 năm, anh vẫn có thể được vay vốn mua chung cư bình thường.

2. Điều kiện và mức cho vay giữa ngân hàng và khách hàng được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về điều kiện vay vốn như sau:

"Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:

1. Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

2. Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

3. Có phương án sử dụng vốn khả thi.

4. Có khả năng tài chính để trả nợ.

5. Trường hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng theo lãi suất cho vay quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư này, thì khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh.”

Theo đó, để đáp ứng đủ điều kiện vay trả góp mua nhà chung cư thì khách hàng cần đáp ứng điều kiện về căn hộ chung cư và người vay như các quy định trên.

Bên cạnh đó, căn cứ tại Điều 12 Thông tư 39/2016/TT-NHNN có quy định như sau: "Tổ chức tín dụng căn cứ vào phương án sử dụng vốn, khả năng tài chính của khách hàng, các giới hạn cấp tín dụng đối với khách hàng và khả năng nguồn vốn của tổ chức tín dụng để thỏa thuận với khách hàng về mức cho vay.”

Như vậy, theo quy định trên, mức cho vay giữa ngân hàng và khách hàng được điều chỉnh như sau: Ngân hàng xác định dựa trên kế hoạch sử dụng vốn, tình hình tài chính cá nhân của khách hàng, các hạn mức tín dụng áp dụng cho khách hàng, và khả năng cung cấp vốn của tổ chức tín dụng để thương lượng với khách hàng về mức độ vay.