Trong thời gian gần đây liên tiếp 2 huyện ven Hà Nội là Thanh Oai và Hoài Đức tổ chức đấu giá đất thu hút một lượng lớn hồ sơ và người tham gia với giá trúng cao nhất lên đến hơn 100 triệu đồng/m2 gân xôn xao dư luận cũng như tạo nhiệt thêm cho thị trường bất động sản. Nhưng có rất nhiều trường hợp bỏ cọc bởi đất trúng đấu giá không bán được. Vậy trường hợp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc có bị xử lý vi phạm pháp luật hay không? Hãy cùng Luật XTVN tìm hiểu qua bài viết dưới đây:

1.     Đấu giá là gì?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định: “Đấu giá tài sản là hình thức trả giá, chấp nhận giá có từ hai người trở lên tham gia theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này”.

Ngoài ra căn cứ theo Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định:

“1. Tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn một trong các hình thức sau đây để tiến hành cuộc đấu giá:

a) Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá;

b) Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá;

c) Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;

d) Đấu giá trực tuyến.

2. Phương thức đấu giá bao gồm:

a) Phương thức trả giá lên;

b) Phương thức đặt giá xuống.

3. Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá phải được quy định trong Quy chế cuộc đấu giá và công bố công khai cho người tham gia đấu giá biết.”

Vậy đấu giá là phương thức mua bán có nhiều người tham gia với cách trả giá được quy định từ trước bởi người bán hoặc được thoả thuận bởi người mua. Theo đó có rất nhiều tài sản phải bán đấu được quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá 2016, bao gồm: Tài sản nhà nước, tài sản thuộc sở hữu toàn dân, tài sản bảo đảm, tài sản thi hành án, tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu, tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án,…..

2.     Quy định pháp lý về đặt cọc và bỏ cọc trong đấu giá   

Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá quy định, người tham gia đấu giá phải thực hiện nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước sẽ do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng có mức tối thiểu là 5% và tối đa 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá

Căn cứ theo Điều 70 Luật Đấu giá 2016 sửa đổi bổ sung năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định về việc xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá :

“1. Người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 hoặc quy định khác của Luật này, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

2. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 06 tháng đến 05 năm.

3. Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Quyết định cấm tham gia đấu giá phải được gửi cho tổ chức, cá nhân bị xử lý và cơ quan, tổ chức có liên quan; đồng thời gửi đến Bộ Tư pháp và phải đăng tải trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia.”

Dựa trên những chế tài xử lý trên, có thể thấy Luật Đấu giá không có quy định xử lý trường hợp cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Tuy nhiên căn cứ theo khoản 9 Điều 55 Nghị định 102/2024 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất:

“9. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất:

…

c) Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản này thì sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc. Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định”

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá không nộp đủ tiền trong 120 ngày sẽ bị hủy kết quả và mất tiền cọc. Vậy nếu trúng đấu giá, cá nhân trúng đấu giá sẽ không phải chịu bất kỳ chế tài nào theo quy định của pháp luật, tuy nhiên cá nhân trúng đấu giá sẽ mất khoản tiền đã đặt cọc.

Trên đây là những trao đổi của công ty Luật TNHH XTVN về xử lý vi phạm pháp luật trường hợp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc.