Trong thị trường bất động sản, việc cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh trở nên phổ biến nhưng không phải mọi chủ nhà đều hiểu rõ về nghĩa vụ nộp thuế của mình. Điều này có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý và tài chính không mong muốn. Cụ thể, theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê nhà phải tuân thủ một số nghĩa vụ về thuế.

1. Các loại thuế cá nhân cho thuê nhà phải nộp

Tùy thuộc vào mức doanh thu, cá nhân cho thuê nhà có phải nộp các loại thuế sau đây:

1.1. Lệ phí môn bài

Căn cứ vào Điều 3, Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04/10/2016 quy định về lệ phí môn bài, khi cá nhân kinh doanh cho thuê nhà, họ cần xem xét việc nộp lệ phí môn bài, cụ thể:

- Nếu doanh thu hàng năm dưới 100 triệu đồng, sẽ được miễn lệ phí môn bài.

- Nếu doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng, sẽ phải nộp lệ phí môn bài, với mức thuế được quy định như sau: "(i) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm; (ii) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm; (iii) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm".

1.2. Thuế giá trị gia tăng

Theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2008, hoạt động cho thuê nhà phải chịu thuế giá trị gia tăng.

Tuy nhiên, hộ kinh doanh hoặc cá nhân có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh dưới 100 triệu đồng trong năm dương lịch sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp có doanh thu trên 100 triệu đồng sẽ phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, với mức thuế là 5% của doanh thu tính thuế giá trị gia tăng, theo quy định tại Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 01/06/2021 hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

1.3. Thuế thu nhập cá nhân

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, cá nhân cho thuê nhà là đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, nếu doanh thu hàng năm từ hoạt động sản xuất, kinh doanh dưới 100 triệu đồng trong năm lịch, cá nhân này sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với cá nhân có doanh thu trên 100 triệu đồng trong năm, họ cần nộp thuế thu nhập cá nhân, với mức thuế là 5% của doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân, theo quy định trong Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Tóm lại, việc nộp thuế cho cá nhân cho thuê nhà phụ thuộc vào mức doanh thu của họ, với các loại thuế bao gồm lệ phí môn bài, thuế giá trị gia tăng, và thuế thu nhập cá nhân, và mức thuế cụ thể được xác định dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.

2. Cách tính thuế cho thuê nhà mới nhất

Căn cứ vào các quy định nêu trên, cá nhân cho thuê nhà mà có tổng doanh thu trong năm lớn hơn 100 triệu đồng thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Theo đó, doanh thu tính thuế là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê nhà.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

- Trường hợp cá nhân đồng sở hữu nhà cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

* Doanh thu tính thuế

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà được xác định như sau:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

* Xác định số thuế phải nộp

Khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định công thức tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản như sau:

Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x 5%

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân x 5%

* Thời điểm xác định doanh thu tính thuế

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê nhà.

3. Mức xử phạt đối với hành vi không nộp thuế

Khoản 2 Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019 quy định mức tính tiền chậm nộp và thời gian tính tiền chậm nộp tiền thuế nói chung như sau:

Số tiền chậm nộp (tiền phạt khi chậm nộp) = Số tiền thuế chậm nộp x 0.03% x Số ngày chậm nộp

Trong đó, thời gian tính tiền chậm nộp được tính liên tục kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh tiền chậm nộp đến ngày liền kề trước ngày số tiền nợ thuế, tiền thu hồi hoàn thuế, tiền thuế tăng thêm, tiền thuế ấn định, tiền thuế chậm chuyển đã nộp vào ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, theo khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định về xử phạt hành vi vi phạm về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân như sau:

- Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 1 - 5 ngày và có tình tiết giảm nhẹ.

- Phạt từ 2 - 5 triệu đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 1 - 30 ngày (trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP).

- Phạt tiền từ 5 - 8 triệu đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 31 - 60 ngày.

- Phạt tiền từ 8 - 15 triệu đồng đối với một trong những hành vi:

+ Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 61 - 90 ngày.

+ Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp.

+ Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp.

+ Không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.

+ Phạt tiền từ 15 - 25 triệu đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, có phát sinh số thuế phải nộp. Bên cạnh đó, người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế.

Trường hợp số tiền phạt nếu áp dụng theo khoản này lớn hơn số tiền thuế phát sinh trên hồ sơ khai thuế thì số tiền phạt tối đa đối với trường hợp này bằng số tiền thuế phát sinh phải nộp trên hồ sơ khai. Đồng thời, không thấp hơn mức trung bình của khung phạt tiền quy định tại khoản 4 Điều này.

Trên đây là bài viết về các loại thuế mà cá nhân kinh doanh cho thuê nhà, thuê mặt bằng bắt buộc phải nộp.