Đất xen kẹt được hiểu là đất ao, vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch, có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất trong khu dân cư tại khu vực đô thị. Tại Điều 10 (Luật Đất đai 2013) quy định căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể, tuy nhiên, không có quy định pháp lý về khái niệm “đất xen kẹt”.

Hiện nay, nhiều người đổ xô mua đất xen kẹt ở trung tâm thành phố vì giá thành rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư. Tuy nhiên, để có thể tránh các rủi ro khi mua loại đất này, người mua cần cảnh giác và nắm rõ các quy định của pháp luật.

                                                                                                           (Hình minh họa)

1)                   Mua đất xen kẹt tiềm ẩn rủi ro cao về pháp lý

-                     Không đảm bảo điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật:

Đất xen kẹt thường là đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Cụ thể, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng thì phải đảm bảo các điều kiện sau: (1) Đất phải có giấy chứng nhận; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng đất thường được các bên thực hiện thông qua ký kết Hợp đồng viết tay, do đó phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Nếu xảy ra tranh chấp, Hợp đồng chuyển nhượng viết tay khó được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, dẫn đến trường hợp bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

-                     Khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Rủi ro mua đất xen kẹt thường nằm xen kẽ trong các khu dân cư nên diện tích hạn hẹp vì thế mà địa hình không thuận lợi, điều này dẫn đến trường hợp nhiều diện tích đất xen kẹt không đảm bảo hạn mức tối thiểu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định tuỳ từng địa phương). Các thủ tục thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất rườm rà, chi phí cao. Trường hợp đất xen kẹt không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng thì người mua dù có đất cũng không thể xây nhà. Người mua sẽ vướng vào các tranh chấp kéo dài không thể đưa đất vào sử dụng hoặc thậm chí có nguy cơ bị mất trắng.

Do đặc thù của đất xen kẹt thường có quá trình hình thành và sử dụng phức tạp nên rất khó xác định đất có đảm bảo các yêu cầu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, như: Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp của đất,… Từ đó dẫn đến nhiều trường hợp người dân đã nhận chuyển nhượng đất, nhưng sau đó lại không thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất xen kẹt đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

-                     Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp: Biên lai nộp thuế; Đăng ký hộ khẩu thường trú; Tạm trú dài hạn; Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư; …

-                     Có một trong các giấy tờ sau chứng minh nguồn gốc sử dụng đất: Sổ mục kê đất; Sổ kiến điền; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép; …

-                     Giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có): Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; …

-                     Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

2)                   Lưu ý khi mua đất xen kẹt

Lợi nhuận đem lại từ những giao dịch đất xen kẹt là rất lớn nếu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra, người dân trước khi quyết định mua đất xen kẹt nên chú ý những vấn đề sau:

-                     Tìm hiểu nguồn gốc đất, rà soát thông tin giấy tờ thửa đất, quá trình hình thành, quản lý và sử dụng thửa đất.

-                     Tìm hiểu về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đối với khu đất xen kẹt dự kiến sẽ nhận chuyển nhượng nếu xác định sử dụng để ở lâu dài hoặc đầu tư sinh lời.

-                     Cân nhắc kỹ trước khi xây dựng nhà ở, tài sản trên đất trên khu đất xen kẹt khi chưa hoàn tất việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, đặc biệt là khi xây dựng những công trình kiên cố, lâu dài.

-                     Lập hợp đồng mua bán với những điều khoản cụ thể rõ ràng, văn bản giao dịch chuyển nhượng phù hợp khi quyết định mua đất xen kẹt.