Câu hỏi của độc giả: Tôi đang muốn chuyển nhượng mảnh đất của vợ chồng tôi có cần sự đồng ý của các con tôi không? Vấn đề này đang là thắc mắc của không ít các hộ gia đình, Luật XTVN xin trả lời độc giả như sau:

Để xác định khi bố mẹ bán đất có cần sự đồng ý của con cái không, đầu tiên, phải xác định rõ đây là tài sản riêng của bố mẹ bạn (đứng tên bố mẹ bạn) hay là tài sản chung của hộ gia đình bạn (bố mẹ bạn đại diện đứng tên) để xác định rõ quyền định đoạt đối với tài sản.

1.   Trường hợp đất thuộc sở hữu chung của cả cha, mẹ và các con

Trường hợp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “Hộ ông/bà” thì quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ bao gồm cả cha mẹ và các con. Trong trường hợp này, theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”

Căn cứ quy định trên thì khi cha mẹ bán đất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản và chữ ký của các con là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất và văn bản đồng ý đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên chúng ta cần lưu ý, để được xác định là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng 02 điều kiện quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 như sau:

- Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

- Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu con sinh ra sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì dù là đất cấp cho hộ gia đình thì cũng không có quyền sử dụng đất chung.

2.   Trường hợp đất là tài sản chung của bố mẹ (đứng tên bố mẹ)

Đối với trường hợp là tài sản chung của vợ chồng, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 33, khoản 1 Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì việc cha mẹ bán đất sẽ do cha mẹ thỏa thuận chứ không cần chữ ký của các con.

Lưu ý: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng là quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn hoặc có được trước khi kết hôn, được tặng cho riêng, thừa kế riêng, có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận đó là tài sản chung và tại thời điểm vợ, chồng có được quyền sử dụng đất thì chưa có con hoặc đã có con nhưng con không đáp ứng đủ 02 điều kiện để trở thành thành viên của hộ gia đình như đã phân tích ở phần 1.

Trên đây là những trao đổi của công ty Luật TNHH XTVN về câu hỏi của độc giả. Mọi thắc mắc, hãy để lại bình luận dưới bài viết.