Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,... Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp.

Hiện nay, nhiều người sở hữu đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở, đất thổ cư. Việc này bắt buộc cần có sự thông qua, cho phép thể hiện bằng quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền.

Anh Nguyễn Văn A, đã gửi câu hỏi như sau: Nhà tôi hiện có một mảnh đất, hiện đang là đất nông nghiệp và tôi đã xây nhà cho con trai từ năm 2019. Cho hỏi tôi xây nhà như vậy có được không? Thửa đất vẫn là đất nông nghiệp, bây giờ gia đình tôi đang muốn chuyển đổi thửa đất đó từ đất nông nghiệp sang đất ở thì làm như thế nào?

Để trả lời cho câu hỏi của anh, cần phân tích, làm rõ dựa trên các khía cạnh sau.

1. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Căn cứ Khoản 3 Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.”

Căn cứ các quy định trên, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ giao đất khác, người sử dụng đất không được làm trái với mục đích ghi trên các loại giấy tờ này. 

Như vậy, theo quy định của pháp luật, không được xây dựng nhà trên đất thuộc loại đất nông nghiệp.

2. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp trước, sau đó mới chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Đầu tiên, cần khẳng định lại rằng, xây dựng nhà ở trên đất thuộc loại đất nông nghiệp là trái với các quy định của pháp luật.

Căn cứ theo Điều 9, 10, 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 đã quy định rõ khi sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất thì bị phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Áp dụng theo nguyên tắc trên, không được xây nhà ở trước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trình tự thực hiện chuyển đổi này bắt buộc người sử dụng đất cần thực hiện phá dỡ nhà ở, hoàn trả hiện trạng đất ban đầu.

3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp được thực hiện như thế nào?

Như đã nêu, người sử dụng đất nông nghiệp không được xây dựng nhà ở trên diện tích đất đó. Để có thể xây dựng nhà ở đúng với quy định của pháp luật trên diện tích đất này, trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Căn cứ theo điểm d và e khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất: 

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”

Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013:

"Điều 59: Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân."

Như vậy, để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, đầu tiên, người sử dụng đất cần thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (việc chuyển mục đích sử dụng đất cần sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền - Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất), sau đó mới tiến hành các bước tiếp theo liên quan đến thủ tục về xây dựng (nếu cần) và xây nhà.

- Căn cứ thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. Trong đó, nội dung của kế hoạch sẽ thể hiện hạn mức diện tích dự kiến thực hiện chuyển đổi giữa các loại đất, ví dụ: Năm 2002, huyện A có tổng diện tích đất nông nghiệp là 200 ha, do áp dụng theo quy hoạch đã được phê duyệt, vì vậy, đến năm 2003, huyện A ban hành kế hoạch sử dụng đất, trong đó điều chỉnh tổng diện tích đất nông nghiệp lên thành 300 ha. Như vậy, kế hoạch sử dụng đất của huyện A là tăng diện tích đất nông nghiệp thêm 100 ha.       

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất. Nhu cầu sử dụng đất này là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đánh giá sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất, đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả, …

Ngoài ra, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

- Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“ 1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

- Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Các hồ sơ, giấy tờ khác có liên quan.

Như vậy, người sử dụng đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở trên diện tích đất đó. Trong trường hợp có nhu cầu xây dựng nhà ở, người sử dụng đất bắt buộc phải tiến hành xin chuyển mục đích sử dụng đất trước. Nếu đã có sẵn nhà xây dựng trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần phải tiến hành dỡ bỏ, trả lại hiện trạng đất trước khi xin chuyển mục đích sử dụng.