Câu hỏi của bạn đọc: “Tôi đang có nhu cầu thuê đất để đầu tư sản xuất nông nghiệp. Qua tìm hiểu, tôi được biết nhà nước có cho thuê đất 5% , thời hạn 5 năm để sử dụng sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Tuy nhiên, tôi chưa hiểu rõ tính chất của loại đất này. Xin luật sư tư vấn cho tôi những vấn đề cần biết liên quan đến loại đất này để phòng ngừa rủi ro nếu có. Cảm ơn luật sư!”.

Đất 5% được nhắc nhiều trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên, có khá nhiều nhà đầu tư mới còn mơ hồ về thuật ngữ này. Bàn về vấn đề đất 5% và những điều cần biết trước khi sử dụng đất không hối tiếc, Công ty Luật TNHH XTVN trao đổi như sau:

1. Đất 5% là gì? Khi nào được sử dụng đất 5%?

Đất 5% là thuật ngữ do người dân tự đặt tên, trong luật không có khái niệm loại đất này.

Theo khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai hiện hành, căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Như vậy, đất 5% mà người dân thường gọi là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Quỹ đất 5% được sử dụng vào các mục đích sau:

-            Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm: Công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của UBND cấp tỉnh;

-            Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng;

-            Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Trường hợp đất 5% chưa được sử dụng vào các mục đích công ích trên, thì UBND cấp xã có thể cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. Tiền thu được từ việc cho thuê đất này phải nộp vào ngân sách nhà nước do UBND cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của địa phương theo quy định của pháp luật.

2. Có được xây nhà trên đất 5% không?

Theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 132 Luật đất đai 2013, đất công ích (bao gồm đất 5%) thuộc quỹ đất nông nghiệp do UBND cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo kế hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Bên cạnh đó, Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, ví dụ đất nông nghiệp chỉ được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nếu muốn xây nhà phải chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Tuy nhiên, không phải trường hợp đất nông nghiệp nào cũng đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng.

Như vậy, việc xây nhà trên đất 5% là hành vi vi phạm pháp luật do không sử dụng đất đúng mục đích. Nếu cố tình vi phạm, việc xây nhà trên đất 5% sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật, mức phạt tiền sẽ tùy thuộc vào diện tích đất tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép (từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp).

3. Đất 5% có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, đất công ích 5% sẽ không được cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 quy định đối với trường hợp nếu đất công ích trích từ quỹ đất nông nghiệp của xã trước ngày 15/10/1993 thì xã không thu hồi, chủ sở hữu sử dụng đất ổn định và không xảy ra các tranh chấp thì có thể sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu cần có một trong những loại giấy tờ được quy định tại điều Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

4. Thu hồi đất 5% có được bồi thường không?

Căn cứ quy định tại Điều 82, Điều 76 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, khi nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất, bao gồm các trường hợp sau:

-            Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này

-            Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất

-            Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng

-            Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

-            Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Như vậy, đất 5% khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất. Theo đó, chi phí đầu tư vào đất bao gồm các loại:

-            Chi phí san lấp mặt bằng.

-            Đối với đất dùng cho mục đích sản xuất nông nghiệp: chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực…

-            Đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh: chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún…

-            Những chi phí khác có liên quan đến đầu tư vào đất và phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã trúng thầu.

Nguyên tắc bồi thường đất 5 phần trăm được quy định tại điều 88 Luật đất đai 2013 như sau:

-            Chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại tài sản sẽ được bồi thường.

-            Người sử dụng phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường