Khi Nhà nước thu hồi đất, một vấn đề thường gặp là diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ. Vấn đề này đặt ra câu hỏi về cách thức bồi thường trong trường hợp diện tích thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn so với diện tích được ghi nhận trên giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Bài viết sẽ làm rõ các về vấn đề bồi thường khi bị thu hồi đất trong trường hợp diện tích đất thực tế khác sổ đỏ.

1.     Quy định pháp luật về bồi thường khi diện tích đất thực tế khác sổ đỏ

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì bồi thường về đất như sau:

Một, trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì bồi thường về đất theo diện tích đo đạc thực tế theo quy định tại khoản 6 Điều 135 của Luật Đất đai. Trường hợp đã hoàn thành việc đo đạc thực tế phục vụ cho việc thu hồi đất mà sau đó do thiên tai, sạt lở, sụt lún dẫn đến tại thời điểm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư diện tích của thửa đất đã đo đạc bị thay đổi thì sử dụng số liệu đã đo đạc để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Hai, trường hợp diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích bồi thường được xác định theo số liệu đo đạc thực tế theo quy định tại khoản 6 Điều 135 của Luật Đất đai.

Theo đó, căn cứ khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định, xác định bồi thường về đất như sau:

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì vấn đề bồi thường được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Ngoài ra, trường hợp Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai mà vị trí, tọa độ không chính xác thì xem xét bồi thường theo đúng vị trí, tọa độ khi đo đạc thực tế.

2.     Quy trình xử lý khi diện tích đất thực tế khác sổ đỏ

Quy trình xử lý bồi thường khi diện tích đất thực tế khác với sổ đỏ thường diễn ra theo các bước sau:

Đo đạc, kiểm tra diện tích thực tế: Trước khi thu hồi đất, cơ quan Nhà nước sẽ tiến hành đo đạc và kiểm tra diện tích đất thực tế để so sánh với diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xác định diện tích hợp pháp: Dựa trên kết quả đo đạc, cơ quan chức năng sẽ xác định diện tích hợp pháp và công nhận phần đất thừa nếu có đủ điều kiện. Trong trường hợp diện tích đất thừa không hợp pháp, phần diện tích này sẽ không được bồi thường.

Thông báo kết quả và thỏa thuận bồi thường: Cơ quan Nhà nước sẽ thông báo cho người sử dụng đất về diện tích đất được bồi thường, dựa trên kết quả kiểm tra và xác minh.

Chi trả bồi thường: Sau khi có thỏa thuận hoặc quyết định về mức bồi thường, cơ quan Nhà nước sẽ tiến hành chi trả cho người sử dụng đất.

3.     Một số lưu ý quan trọng

Người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ lưỡng diện tích đất thực tế của mình so với diện tích ghi trên sổ đỏ, và trong trường hợp phát hiện sự chênh lệch, có thể yêu cầu cơ quan chức năng đo đạc lại để bảo đảm quyền lợi.

Trong quá trình giải quyết, nếu không đồng ý với kết quả bồi thường, người sử dụng đất có quyền khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền để được xem xét giải quyết.

4.     Kết luận

Khi diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ và bị thu hồi, việc bồi thường sẽ được xem xét tùy vào tính hợp pháp của phần diện tích chênh lệch. Người sử dụng đất có thể được bồi thường theo diện tích thực tế nếu diện tích thừa được công nhận, nhưng cũng có thể chỉ được bồi thường theo diện tích ghi trong giấy tờ nếu phần đất thừa không hợp pháp. Việc hiểu rõ quy định pháp luật sẽ giúp người dân bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình trong quá trình bồi thường.