Ngày 24/7/2024, Chính phủ ban hành nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023. Trong Nghị định 95/2024/NĐ-CP, các quy định về hồ sơ cần thiết để xác lập tư cách sở hữu bất động sản tại Việt Nam đã được nêu rõ ràng hơn so với Nghị định 99/2015/NĐ-CP trước đó. Nghị định mới này nhằm mục đích làm rõ và tăng cường các yêu cầu mà chủ nhà tiềm năng phải đáp ứng để có thể mua và sở hữu hợp pháp bất động sản trong nước. Bằng cách nêu rõ các tiêu chí chi tiết và các tài liệu cần thiết cho nhiều loại cá nhân và tổ chức khác nhau, nghị định này nhằm hợp lý hóa quy trình sở hữu bất động sản và đảm bảo tuân thủ luật pháp quốc gia.

1.      Các đối tượng nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ khoản 1 điều 17 Luật Nhà ở 2023 các tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2.      Điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Cụ thể tại Điều 3 của Nghị định 95/2024/NĐ-CP nêu rõ các tài liệu cụ thể cần thiết để xác minh tư cách sở hữu bất động sản của cá nhân và tổ chức tại Việt Nam. Điều này đòi hỏi phải thu thập nhiều loại giấy tờ và hồ sơ chính thức khác nhau nhằm xác nhận và xác lập rằng các cá nhân liên quan đáp ứng mọi tiêu chí và trình độ cần thiết để sở hữu nhà.

Đối với những cá nhân từ nước ngoài thì phải có hộ chiếu nước ngoài hợp lệ. Ngoài ra, họ phải cung cấp một cam kết bằng văn bản khẳng định rằng họ không có bất kỳ các đặc quyền và miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự. Cam kết này rất cần thiết để xác nhận tình trạng của họ và đảm bảo rằng họ thừa nhận những hạn chế về quyền bảo vệ pháp lý của mình khi ở quốc gia sở tại. Các tài liệu như vậy là cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý đơn đăng ký của họ và để duy trì sự tuân thủ các thỏa thuận quốc tế và luật pháp địa phương liên quan đến việc đối xử với công dân nước ngoài.

3.      Số lượng nhà ở người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam

Căn cứ điều 19 Luật Nhà ở 2023, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

2. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Chính phủ quy định yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, tiêu chí quy đổi quy mô về dân số tương đương một phường, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu, việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở và việc quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.”

Theo quy định trên thì cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư và không quá 250 căn/khu vực có quy mô dân số tương đương một phường đối với nhà ở riêng lẻ.

4.      Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Theo quy định tại điều 20 Luật Nhà ở 2023 thì cá nhân, tổ chức nước ngoài có quyền của chủ sở hữu với nhà như công dân Việt Nam nhưng chỉ được mua, thuê mua, tặng cho đúng với số lượng được quy định tại điều 19 Luật Nhà ở 2023. Nếu được tặng cho, thừa kế nhà ở các đối tượng không thuộc điểm b khoản 2 điều 17 của Luật Nhà ở 2023 hoặc vượt quá số lượng nhà ở hoặc khu vực cần đảm bảo quốc phòng an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở. Còn đối với cá nhân nước ngoài theo thỏa thuận giao dịch tặng cho, thừa kế, mua bán, cho thuê nhà ở không quá 50 năm  kể từ ngày cấp sổ đỏ và thời hạn phải được quy định rõ trong sổ đỏ.

Trên đây là những nội dung XTVN trao đổi về điều kiện để để sở hữu nhà ở tại Việt Nam chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.