Từ ngày 01/01/2025, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực thi hành. Một trong những điểm mới đáng chú ý không thể không kể đến các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản đối với tổ chức, cá nhân. Hãy cùng Luật XTVN tìm hiểu về điều kiện để kinh doanh bất động sản là gì và quy định này có điểm gì mới so với pháp luật hiện hành qua bài viết dưới đây.

1. Điều kiện về mô hình kinh doanh

Điều kiện về việc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã đã được quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, điểm mới này đã quy định chi tiết hơn, chặt chẽ hơn tại khoản 1 và khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và có trường hợp loại trừ tại khoản 3 và khoản 4 Điều này như sau:

“3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.”

Đồng thời, từ 2025, đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.

2. Điều kiện về tài chính

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tuy đã lược bỏ quy định về “vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” đối với tổ chức cá nhân thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản. Thay vào đó, từ 2025 điều kiện về tài chính được cụ thể hóa bằng điều khoản tại điểm a, điểm b khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

“2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;”

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung một số điều kiện như: Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu, phân bổ vốn chủ sở hữu để bảo đảm tỷ lệ tối thiểu trên tổng vốn đầu tư dự án trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án. Có thể nói, quy định này đã siết chặt và phân rõ trường hợp khi đồng thời thực hiện nhiều dự án đầu tư bất động sản.

Ngoài ra, quy định về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có “vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên” được ghi nhận trong khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và 2025 tới đây nhà đầu tư còn phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Việc quy định chặt chẽ giúp sàng lọc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đủ năng lực tài chính để tham gia thị trường. Ngoài ra, còn góp phần hạn chế rủi ro một doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án mà không đủ năng lực tài chính như thời gian qua, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường, người mua; tăng tính “chính thống” và nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khi kinh doanh bất động sản.

3. Điều kiện về chủ thế kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản (khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

Thứ nhất, điều kiện về chủ thế kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Khác với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, từ ngày 01/01/2025, đối với các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Bên cạnh đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề. Điều này được quy định tại điểm c khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2024 như sau:

“c) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;

…

b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.”

Điểm mới này sẽ loại bỏ nhiều môi giới bất động sản không chuyên, tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, minh bạch, theo đúng chủ trương của Chính phủ.

Thứ hai, điều kiện về chủ thể kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản thì  Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có một quy định riêng tại Điều 67 cụ thể như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Trước khi hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.”

Khoản 1 nêu trên đã được ghi nhận tại khoản 1 Điều 74 và khoản 2 Điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và khoản 2 là một quy định hoàn toàn mới, qua đó thể hiện sự quản lý chặt chẽ, minh bạch, công khai khi doanh nghiệp đi vào hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản.