Trong quá trình sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất, nhiều cá nhân, tổ chức phải thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây viết tắt là “GCNQSDĐ”) để vay vốn. Khi nghĩa vụ tài chính được hoàn thành, vấn đề giải chấp GCNQSDĐ trở thành bước quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên thế chấp. Vậy điều kiện, hồ sơ và thủ tục giải chấp GCNQSDĐ cần tuân thủ như thế nào?

1.      Điều kiện để được xóa thế chấp

Theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, bên thế chấp được xóa đăng ký thế chấp khi thuộc một trong các trường hợp sau dưới đây:

-       Việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm.

-       Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bị chấm dứt, dẫn đến việc không còn lý do để tiếp tục duy trì đăng ký biện pháp bảo đảm.

-       Nếu toàn bộ nội dung hoặc một phần nội dung của hợp đồng bảo đảm bị hủy bỏ, và phần nội dung bị hủy bỏ có liên quan đến biện pháp bảo đảm đã được đăng ký, thì đăng ký thế chấp có thể được xóa bỏ.

-       Biện pháp bảo đảm ban đầu được thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác, theo sự thỏa thuận giữa các bên liên quan.

-       Tài sản bảo đảm không còn tồn tại do các biến động pháp lý như góp vốn vào pháp nhân thương mại, bị chuyển nhượng, sáp nhập, thu hồi, tiêu hủy hoặc bị tịch thu theo quy định của pháp luật.

-       Nếu tài sản bảo đảm đã được xử lý xong bởi bên nhận bảo đảm hoặc cơ quan thi hành án dân sự, thì việc xóa đăng ký thế chấp được thực hiện.

-       Tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm bị thu hồi bởi Nhà nước mà không được bồi thường, dẫn đến việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm.

-       Nếu bên nhận bảo đảm là tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng nhưng đã chuyển đổi thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài mà không thực hiện chuyển giao quyền nhận bảo đảm hợp pháp, thì đăng ký bảo đảm bị xóa bỏ.

-       Bên nhận bảo đảm là pháp nhân bị giải thể theo quy định của pháp luật, khiến việc duy trì đăng ký biện pháp bảo đảm không còn cơ sở pháp lý.

-       Bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án yêu cầu cơ quan đăng ký thực hiện xóa đăng ký.

2.      Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp

Để đảm bảo tính pháp lý trong quá trình xóa thế chấp, hồ sơ cần chuẩn bị theo Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP và Quyết định 2546/QĐ-BTP, bao gồm:

-         Phiếu yêu cầu xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo mẫu số 03a Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

-         Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, nếu người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu của bên nhận bảo đảm thì ngoài các giấy tờ trên cần phải chuẩn bị thêm các giấy tờ, tài liệu sau:

-       Văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận bảo đảm đồng ý xóa đăng ký/xác nhận về việc hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt, đã được thanh lý/xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm;

-       Hợp đồng hoặc văn bản khác đã có hiệu lực pháp luật chứng minh việc chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người nhận chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm;

-       Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực pháp luật hoặc Văn bản xác nhận kết quả thi hành án trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự;

-       Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung về việc bên nhận bảo đảm là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài;

-       Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể pháp nhân.

3.      Trình tự thủ tục đăng ký xóa thế chấp

Việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần tuân theo trình tự sau:

a.      Bước 1: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ đến một trong các cơ quan sau đây:

-       Văn phòng đăng ký đất đai;

-       Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

-       Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất được nộp thông qua Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân xã thì thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Cách thức nộp hồ sơ đăng ký:

Căn cứ theo quy định tài khoản điều 13 Nghị định 99/2022/NĐ-CP hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được nộp bằng các hình thức sau đây:

-       Qua hệ thống đăng ký trực tuyến dichvucong.gov.vn;

-       Nộp bản giấy trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính đến Văn phòng đăng ký đất đai.

b.     Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Tiếp nhận hồ sơ:

Căn cứ theo quy định tại điều 14 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định cụ thể về việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký như sau:

“1. Trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp bằng bản giấy mà hợp lệ thì người tiếp nhận ghi vào Sổ tiếp nhận, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

2. Trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp qua hệ thống đăng ký trực tuyến, cơ quan đăng ký tiếp nhận yêu cầu, kiểm tra hồ sơ thông qua giao diện trực tuyến. Nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ thì phản hồi tự động xác nhận về việc tổ chức, cá nhân đã gửi thành công và thông báo về thời điểm tiếp nhận hồ sơ hoặc thực hiện việc phản hồi này, thông báo này theo cách thức khác quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định này.”

Từ chối tiếp nhận hồ sơ:

Đối với hồ sơ đăng ký không hợp lệ (không có đủ giấy tờ cần thiết như đã nêu ở mục 2) thì việc từ chối phải được lập thành văn bản nêu rõ lý do từ chối đăng ký và hướng dẫn về nội dung cần được hoàn thiện, sửa đổi, bổ sung.

c.      Bước 3: Trả kết quả

Theo Khoản 21 Điều 41 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), thông tin về việc xóa đăng ký thế chấp được thể hiện trực tiếp trên mã QR tại mục 6 trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện như sau: “Xoá nội dung đăng ký thế chấp ngày .../.../... theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

4.      Thời hạn giải quyết: 

Căn cứ theo quy định tại điều 16 Nghị định 99/2022/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được quy định cụ thể như sau:

(1) Trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp cơ quan đăng ký có lý do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

(2) Trường hợp hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được nộp thông qua Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.

(3) Thời gian không tính vào thời hạn quy định bao gồm:

-       Thời gian xảy ra sự kiện thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn, sự cố hệ thống đăng ký trực tuyến, hỏng mạng lưới điện, mạng internet hoặc xảy ra sự kiện bất khả kháng khác theo văn bản hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền dẫn đến cơ quan đăng ký không thể thực hiện được việc đăng ký theo thủ tục và thời hạn quy định tại Nghị định số 99/2022/NĐ-CP. 

-       Thời gian cơ quan đăng ký thực hiện thủ tục quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP.

Như vậy, việc ghi nhận xóa đăng ký thế chấp được pháp luật quy định rõ ràng, giúp minh bạch hóa thông tin và tạo thuận lợi cho các bên liên quan trong quá trình kiểm tra, tra cứu và xác định tình trạng pháp lý của tài sản. Xóa thế chấp Giấy chứng nhận quyền là quy trình quan trọng để khẳng định quyền sở hữu và đảm bảo tài sản không bị ràng buộc pháp lý. Việc nắm vững điều kiện, hồ sơ và thủ tục thực hiện sẽ giúp quá trình giải chấp diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật.

Trên đây là nội dung trao đổi của XTVN về nội dung “Hồ sơ, thủ tục xóa đăng ký thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”