Trong năm 2026, nhiều quy định mới liên quan đến thuế đã được ban hành, mang lại những thay đổi nhất định trong quá trình thực hiện các thủ tục khai, nộp thuế của cá nhân và hộ kinh doanh. Trong đó, Nghị định 68/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh và Thông tư 18/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được ban hành và có hiệu lực từ ngày 05/03/2026, đã có quy định nhằm hướng dẫn các cá nhân, hộ kinh doanh vừa cho thuê tài sản, vừa cho thuê bất động sản khai, nộp thuế theo quy định mới.

1. Mức doanh thu nộp thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh

1.1. Đối với hoạt động cho thuê tài sản

Căn cứ khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, sửa đổi, bổ sung năm 2025 quy định hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí thuộc đối tượng không chịu thuế.

Căn cứ khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (có hiệu lực từ 01/07/2026) quy đinh về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

“Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.”

Như vậy, các cá nhân, hộ kinh doanh có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng khi có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở lên từ hoạt động dịch vụ thuê tài sản.

     1.2. Đối với hoạt động cho thuê bất động sản

       Mức doanh thu năm phải nộp thuế tương tự với mức doanh thu cho thuê tài sản được quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và nhân (x) với thuế suất 5% theo quy định tại khoản 4 Điều này. Riêng đối với cho thuê bất động sản, khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP cho phép:

-       Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau: cá nhân được giảm trừ tối đa 500 triệu đồng/năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân. Khoản giảm trừ này có thể áp dụng cho một hoặc nhiều hợp đồng do cá nhân lựa chọn, nhưng tổng mức giảm trừ cho tất cả các hợp đồng không vượt quá 500 triệu đồng/năm. Nếu hợp đồng đã chọn chưa sử dụng hết mức giảm trừ, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để áp dụng cho đến khi đủ 500 triệu đồng.

-       Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên thuê khai thay, nộp thay thuế: khi lựa chọn hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ, cá nhân cho thuê và bên thuê phải quy định rõ trong hợp đồng về việc khai thay, nộp thay thuế và số tiền được giảm trừ. Nếu hợp đồng đã áp dụng chưa đủ 500 triệu đồng, cá nhân tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để được giảm trừ cho đến khi đủ mức tối đa.

Theo đó, cá nhân, hộ kinh doanh được trừ tối đa 500 triệu đồng doanh thu/năm từ việc cho thuê bất động sản trước khi tính thuế thu nhập cá nhân và được lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản muốn trừ.

2. Thủ tục khai thuế và nộp thuế với hoạt động vừa cho thuê tài sản, vừa cho thuê bất động sản

       Việc chuẩn bị hồ sơ khai, nộp thuế cho thuê tài sản và thuế cho thuê bất động sản được thực hiện riêng, cụ thể như sau:

       - Hồ sơ khai thuế thuê tài sản được quy định tại điểm c) khoản 1 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC đó là Hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế khác trong năm là Tờ khai theo Mẫu số 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư.

       - Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản được quy định tại khoản 4 Điều 1 Thông tư 18/2026/TT-BTC bao gồm Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo thông tư. Trong trường hợp cá nhân cho thuê bất động không trực tiếp khai, nộp thuế mà có tổ chức khai, nộp thuế thay, hồ sơ được chuẩn bị theo điểm b) khoản 2 Điều 4 Thông tư bao gồm Tờ khai theo Mẫu số 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư.

3. Thời hạn khai thuế và nộp thuế khi vừa cho thuê tài sản, vừa cho thuê bất động sản

       Căn cứ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế như sau:

-       Khai thuế theo quý: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo.

-       Khai thuế theo tháng: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế (trừ trường hợp quy định riêng).

-       Quyết toán thuế thu nhập cá nhân theo năm: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/3 của năm dương lịch tiếp theo.

-       Cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế:

+ Có thể lựa chọn khai 2 lần trong năm hoặc khai 1 lần theo năm;

+ Khai 2 lần: lần 1 chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế, lần 2 chậm nhất ngày 31/01 năm sau;

-       Khai 1 lần: chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

-       Trường hợp tổ chức thuê bất động sản và khai, nộp thuế thay: Tổ chức thực hiện khai và nộp thay cho cá nhân; thời hạn nộp hồ sơ căn cứ theo kỳ thanh toán tiền thuê. Nếu cá nhân cho cá nhân thuê thì bên cho thuê tự khai thuế.

-       Thời hạn nộp thuế: Chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung, thời hạn nộp thuế là thời hạn của kỳ tính thuế có sai sót.

4. Địa điểm khai thuế và nộp thuế khi vừa cho thuê tài sản, vừa cho thuê bất động sản

       Cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh vừa cho thuê tài sản, vừa cho thuê bất động sản có thể lựa chọn hình thức khai, nộp thuế trực tuyến hoặc trực tiếp tại cơ quan thuế theo quy định điểm a), b), d) khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP:

-       Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện nộp hồ sơ khai thuế bằng phương thức điện tử. Trường hợp thuộc diện đặc biệt (người cao tuổi, người khuyết tật, đối tượng bảo trợ xã hội, cư trú tại địa bàn khó khăn hoặc trường hợp bất khả kháng) không thể giao dịch điện tử thì được nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu chính đến Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.

-       Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có nhiều địa điểm kinh doanh (kể cả thương mại điện tử) trên cùng hoặc khác tỉnh/thành phố:

+ Thực hiện khai thuế tổng hợp trên một hồ sơ tại cơ quan thuế quản lý trụ sở chính;

+ Thực hiện nộp thuế theo từng địa điểm kinh doanh;

+ Nếu nộp thuế TNCN theo phương pháp thuế suất × doanh thu, phải kê khai doanh thu và số thuế GTGT, TNCN theo từng địa điểm;

+ Nếu nộp thuế TNCN theo phương pháp thu nhập tính thuế × thuế suất, kê khai doanh thu từng địa điểm, nộp thuế GTGT theo từng địa điểm và nộp thuế TNCN tại trụ sở chính.

-       Cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế GTGT, thuế TNCN tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Trường hợp có nhiều bất động sản tại cùng hoặc khác tỉnh/thành phố, cá nhân được khai tổng hợp trên một hồ sơ và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp hồ sơ (trừ trường hợp bên thuê khai, nộp thay). Cá nhân vẫn phải kê khai doanh thu và nộp thuế theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

       Trên đây là những quy định pháp luật mới nhất liên quan đến khai thuế và nộp thuế của cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh, trong đó quy định chi tiết những thay đổi về thủ tục khai, nộp thuế trong trường hợp cá nhân, hộ kinh doanh vừa cho thuê bất động sản, vừa cho thuê tài sản.