Dự thảo Luật đai về việc góp ý dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Là đạo luật trung tâm trong hệ thống pháp luật, mỗi sự thay đổi của Luật Đất đai đều tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung) đang thu hút sự chú ý đặc biệt bởi nhiều tư duy lập pháp hoàn toàn mới. Sự dịch chuyển cơ chế quản lý này được dự báo sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến bài toán thu hồi, bồi thường, đồng thời làm thay đổi cục diện pháp lý của mọi giao dịch bất động sản trong tương lai. Những quy định mới này cụ thể ra sao? Đâu là rủi ro cần tránh và đâu là cơ hội pháp lý dành cho bạn? Cùng Công ty Luật TNHH XTVN đi tìm câu trả lời ngay trong bài viết dưới đây!

Nội dung cụ thể của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bổ sung các bạn đọc có thể xem tại đây: https://drive.google.com/drive/u/0/folders/1sZhuTTsSWAYr8Acht3fLcHf5Kcozh81s

1. Bỏ định giá đất theo thị trường và giá đất cụ thể

Cơ chế định giá đất là một trong những nội dung trọng tâm được đề xuất sửa đổi tại Dự thảo Luật Đất đai, có tác động trực tiếp đến công tác thu hồi, bồi thường và thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. So với hệ thống pháp luật hiện hành, Dự thảo đang thể hiện sự thay đổi căn bản về tư duy quản lý giá đất.

Về nguyên tắc định giá, khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 thiết lập cơ chế dựa trên "nguyên tắc thị trường", đồng thời đòi hỏi tính độc lập khắt khe giữa tổ chức tư vấn định giá, Hội đồng thẩm định và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất. Tuy nhiên, bước sang khoản 1 Điều 74 Dự thảo Luật đất đai mới, nguyên tắc thị trường đã hoàn toàn bị lược bỏ. Thay vào đó, thẩm quyền định giá được giao lại cho Nhà nước định đoạt dựa trên các tiêu chí: trung thực, khách quan, minh bạch; tuân thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục; căn cứ vào hệ thống dữ liệu liên ngành (đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản); và hướng tới mục tiêu hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất cùng nhà đầu tư.

Sự thay đổi về nguyên tắc này tất yếu dẫn đến sự dịch chuyển trong căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, theo điểm đ khoản 2 Điều 71 Dự thảo, cơ quan soạn thảo đề xuất sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh làm căn cứ tính bồi thường. Đề xuất này thay thế hoàn toàn cho cơ chế áp dụng giá đất cụ thể đang được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024.

2. Đề xuất 2 phương án về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Một trong những nội dung trọng tâm là việc tái cấu trúc hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với các đề xuất nổi bật sau:

Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 30 Dự thảo Luật đất đai) Cơ quan soạn thảo đang đề xuất 02 phương án tiếp cận đối với hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

-         Phương án 1 (Hệ thống 05 cấp/loại): Bao gồm: (1) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; (2) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; (3) Kế hoạch sử dụng đất cấp xã; (4) Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng; và (5) Quy hoạch sử dụng đất an ninh.

-         Phương án 2 (Hệ thống 03 cấp/loại): Bao gồm: (1) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; (2) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (hoặc lồng ghép thành phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh); và (3) Kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Về việc phân định tính chất và thời kỳ quy hoạch, kế hoạch

-         Về tính chất pháp lý: Quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quốc phòng và an ninh được xác định thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia, chịu sự điều chỉnh của Luật Quy hoạch. Trong khi đó, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mang tính chất kỹ thuật, chuyên ngành, đóng vai trò cụ thể hóa các quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch tỉnh.

-         Về thời kỳ và tầm nhìn: Thời kỳ, tầm nhìn của quy hoạch cấp quốc gia, quốc phòng và an ninh thực hiện theo Luật Quy hoạch. Đối với quy hoạch cấp tỉnh, thời kỳ và tầm nhìn phải bảo đảm tính thống nhất với quy hoạch tỉnh. Riêng kế hoạch sử dụng đất ở tất cả các cấp được ấn định thời kỳ là 05 năm và có cơ chế điều chỉnh hằng năm khi phát sinh nhu cầu cần thiết.

Đối với cơ chế đặc thù đối với quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh Tương ứng với định hướng tại Điều 30, dự thảo thiết kế 02 phương án áp dụng cho quy hoạch đất quốc phòng, an ninh:

-         Phương án 1: Xác định đây là quy hoạch ngành quốc gia. Việc lập quy hoạch phải căn cứ vào quy hoạch tổng thể/không gian biển/sử dụng đất quốc gia; điều kiện kinh tế - xã hội; cùng hiện trạng và nhu cầu sử dụng thực tế. Về thẩm quyền, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an chủ trì, phối hợp với UBND cấp tỉnh nhằm rà soát ranh giới, diện tích đất, đồng thời bóc tách phần quỹ đất không còn nhu cầu sử dụng để bàn giao cho địa phương quản lý, phát triển kinh tế.

-         Phương án 2: Không quy định nội dung này (nhằm bảo đảm tính đồng bộ nếu lựa chọn Phương án 2 của Điều 30, tức là không tách quy hoạch đất quốc phòng, an ninh thành các loại quy hoạch độc lập).

Cuối cùng là nguồn kinh phí thực hiện Dự thảo minh định toàn bộ kinh phí phục vụ công tác lập, điều chỉnh, thẩm định, quyết định, phê duyệt và công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ do ngân sách nhà nước bảo đảm, được trích xuất từ nguồn sự nghiệp kinh tế.

3. Bỏ quy định công chứng bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Yêu cầu công chứng, chứng thực là một trong những điều kiện tiên quyết để bảo đảm giá trị pháp lý của các giao dịch về quyền sử dụng đất. Dù vậy, Dự thảo Luật Đất đai ngày 20/7/2026 đang cho thấy sự thay đổi đáng kể về thủ tục này so với quy định hiện hành.

Về quy định hiện hành: Theo điểm a và điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng, chứng thực chỉ thực hiện theo yêu cầu của các bên đối với một số giao dịch đặc thù như: cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp, hoặc giao dịch có sự tham gia của tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Về điểm mới tại Dự thảo: Đối chiếu với Điều 27 Dự thảo Luật Đất đai, các điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn bao gồm yêu cầu bắt buộc về công chứng, chứng thực hợp đồng. Dự thảo hiện chỉ ràng buộc các điều kiện pháp lý cốt lõi của thửa đất như: có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và còn thời hạn sử dụng.

Trên đây là toàn bộ nội dung chia sẻ của chúng tôi, xin cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian theo dõi. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ với chúng tôi trực tiếp tại Trụ sở Công ty Luật TNHH XTVN địa chỉ: Văn phòng tầng 5, số 171 phố Hoàng Cầu, phường Đống Đa, thành phố Hà Nội hoặc qua website @www.xtlaw.com.vn.