Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024. Đây là văn bản có ý nghĩa đặc biệt to lớn, ra đời với yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất.

Luật Đất đai 2024 có 16 chương, 260 điều. Đây là dự án luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước; có tác động sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp, cũng là dự án Luật rất khó và phức tạp.

Dưới đây là phân tích một số điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024, tập trung chủ yếu vào sự thay đổi đối với hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Thay đổi khái niệm về tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh tên gọi của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” thành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này."

Có thể thấy rằng, việc đổi tên từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” thành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” giúp tên Giấy chứng nhận ngắn gọn và hợp lý hơn. Bản chất, nhà ở cũng là một loại tài sản gắn liền với đất nên không cần thiết phải ghi tiêu đề “quyền sở hữu nhà ở” trên Giấy chứng nhận.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định: " Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.". Vì vậy, người sử dụng đất đã được cấp "Sổ đỏ", "Sổ hồng" trước ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực không bắt buộc phải đổi lại thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024

2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ trước 01/07/2014

Luật Đất đai có nhiều điểm mới quan trọng, trong đó có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước 01/07/2014.

Cụ thể, căn cứ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã chia các nhóm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất không có giấy tờ gồm: (i) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; (ii) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; (iii) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Như vậy, với sự điều chỉnh, bổ sung này, thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ, đang được cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định kéo dài thêm 10 năm so với quy định tại Luật Đất đai 2013. Có thể thấy rằng, trong quá trình áp dụng Luật đất đai 2013, các trường hợp sử dụng đất do cha ông để lại, không có giấy tờ về nguồn gốc đất và đã xây dựng nhà ở sau thời điểm 01/07/2004 không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai đang chưa đầy đủ cơ sở pháp lý để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về việc mở rộng thời hạn đến ngày 01/07/2014 (so với quy định tại Luật Đất đai năm 2013 là thời hạn đến ngày 01/07/2004) là nội dung tiếp thu ý kiến nhân dân để giải quyết việc cấp giấy chứng nhận cho trường hợp hộ gia đình sinh sống thời gian dài (trước ngày 01/07/2014, có nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt hộ gia đình…) nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất.

3. Bổ sung các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Luật Đất đai 2024 đã bổ sung Điều 151 về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là một điều mới hoàn toàn khi so sánh với Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

" 1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích …

b. Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này …

c. Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất …

d. Đất nhận khoán …

đ. Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

…

2. Các tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp sau đây:

a. Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất …

b. Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

…"

Khác với các quy định theo Luật Đất đai 2013, khi mà các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đến nay, các trường hợp này được được luật hóa, quy định trực tiếp trong Luật Đất đai 2024. Điều này cho thấy sự cần thiết của việc có các quy định rõ ràng, minh bạch và đồng nhất để hướng dẫn việc quản lý và sử dụng đất đai trên toàn quốc.

Trên đây là một số điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 liên quan đến hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để Quý bạn tham khảo.