Trong thời gian vừa qua, Việt Nam đã có những
chính sách xã hội mới dành cho người dân có thu nhập thấp nhằm nâng cao chất lượng
cuộc sống. Trong đó có chính sách mua Nhà ở xã hội (sau đây gọi tắt là “NƠXH”),
giúp giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân trở thành hiện thực. Đi kèm với đó là
những vấn đề pháp lý xoay quanh việc thế chấp, mua bán, chuyển nhượng NƠXH cũng
rất được quan tâm, hãy cùng XTlaw tìm hiều về NƠXH dưới góc độ của pháp luật Việt
Nam hiện nay!
1.
Vậy Nhà ở xã hội
là gì?
NƠXH là nhà ở có sự hỗ
trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo
quy định của Luật nhà ở. Nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án NƠXH, người mua nhà sẽ
được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện nhà ở thương mại.
2.
NƠXH có được thế chấp tại Ngân hàng không?
Căn cứ theo khoản 4 Điều 19 Nghị định
100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định về Phát triển và quản lý
nhà ở xã hội (được bổ sung bởi Khoản 12 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) thì:
“4.
Người mua, thuê mua NƠXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với
ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng
nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm
trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê
mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Như vậy, theo quy định nêu trên, người mua,
thuê mua NƠXH chỉ được phép thế chấp ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính
căn hộ đó hoặc được thế chấp sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật về đất đai.
3.
NƠXH có được mua bán, chuyển nhượng không?
Việc chuyển nhượng NƠXH được thực hiện
theo quy định tại Khoản 4, 5 Điều 62 Luật nhà ở 2014 như sau:
* Trong thời hạn 05 năm kể từ thời điểm
thanh toán hết tiền mua nhà ở
Bên mua NƠXH không được bán lại nhà ở
trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà
ở.
Trường hợp có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ
được bán lại cho đơn vị quản lý NƠXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được
mua NƠXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại
tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
* Sau thời hạn 05 năm kể từ thời điểm thanh
toán hết tiền mua nhà ở.
Bên mua NƠXH được bán lại nhà ở này theo
cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi
đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp
tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định
của pháp luật thuế;
Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được
mua NƠXH quy định tại Luật nhà ở thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán NƠXH
cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá
nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được
tái định cư mà mua NƠXH thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho
các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và được cấp
Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của
Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
Ngoài ra, Khoản 6 Điều 62 Luật nhà ở 2014
cũng quy định mọi trường hợp bán NƠXH không đúng quy định thì hợp đồng mua bán
nhà ở không có giá trị pháp lý và bên, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị
quản lý NƠXH; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Việc xử lý tiền mua nhà
ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.
Trên đây là toàn bộ thông tin liên quan đến
chủ đề “Nhà ở xã hội” mà đội ngũ Luật
sư chúng tôi đã nghiên cứu và tổng hợp. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào xin hãy
vui lòng liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật chúng tôi qua hotline: 0865.766.
989 để được tư vấn miễn phí.