Việc chuyển nhượng đất giữa các chủ thể sử dụng đất diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng thời điểm mua bán khác nhau mà có cách xử lý khác nhau, đặc biệt, đối với trường hợp mua bán đất trước năm 2008 – thời điểm có nhiều sai sót về hồ sơ tài liệu pháp lý đất đai, nhưng vẫn được cơ quan nhà nước chấp thuận, tạo điều kiện cấp, sang tên sổ đỏ. Vậy những điều cần biết khi cấp, sang tên sổ đỏ khi mua đất trước năm 2008 là gì?

Bàn về vấn đề này, bà Huỳnh Thu Hương - Trưởng phòng Đất đai, Công ty Luật TNHH XTVN - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết những điều người dân cần biết khi cấp, sang tên sổ đỏ cho đất mua trước 2008 để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình như sau:

Căn cứ Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định về việc sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

                                                             Bà Huỳnh Thu Hương - Công ty Luật XTVN

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008”

Theo đó, nếu người dân đang sử dụng đất do mua (nhận chuyển nhượng) trước năm 2008 cần phải biết một số nội dung sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

1.            Mua đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp Sổ đỏ

Căn cứ quy định nêu trên, nếu người sử dụng đất (hoặc người nhận chuyển nhượng) có giấy tờ viết tay nhận chuyển nhượng trước năm 2008 thì vẫn có thể làm được sổ đỏ. Người sử dụng đất cần chuẩn bị bộ hồ sơ xin cấp sổ đỏ trong đó có giấy tờ viết tay chuyển nhượng để nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được giải quyết và cấp sổ đỏ.

Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng bằng giấy viết tay có chữ ký của các bên vẫn được công nhận.

Ngoài ra, người sử dụng đất có thể đề nghị Tòa án tuyên công nhận hợp đồng viết tay nếu chứng minh được giao dịch hoàn thành, đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ, các chủ thể ký kết đầy đủ theo Điều 129 Bộ luật Dân sự. Trên cơ sở bản án hiệu lực pháp luật, người sử dụng đất hoàn toàn kê khai cấp sổ đỏ.

2.            Việc chuyển nhượng được công nhận dù đất không có giấy tờ

Việc chuyển nhượng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được công nhận trong một số trường hợp cụ thể. Theo quy định, việc chuyển nhượng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất chỉ được công nhận nếu thực hiện trước ngày 01/01/2008.

Trong thực tế thường thấy, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có hợp đồng rõ ràng có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền tại từng thời kỳ nên dễ xảy ra tranh chấp. Khi đó, phải giải quyết tranh chấp trước mới được cấp Giấy chứng nhận.

3.            Người mua đất được đứng tên Sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp

Quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng nêu rõ: “người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.

Theo quy định trên, người đang sử dụng đất được quyền thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và Giấy chứng nhận sẽ đứng tên mình thay vì phải tìm “chủ đầu tiên” để họ đứng tên.

4.            Trường hợp đất đã được cấp Sổ đỏ thì không phải thực hiện thủ tục sang tên

Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên mà chỉ cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đứng tên người đang sử dụng đất theo quy định pháp luật.

5.            Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ đối với trường hợp đất chưa có sổ đỏ

Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng trước năm 2008 mà đất chưa được cấp sổ đỏ thì thực hiện như thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu theo quy định pháp luật đất đai. Căn cứ Quyết định 1085/QĐ-BTNMT ngày 28/4/2023 công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung; thủ tục hành chính bị bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên Môi trường, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu gồm có:

-       Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo mẫu

-       Bản sao một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

-       Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính

-       Giấy tờ chứng minh tình trạng sử dụng đất (giấy xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn; biên bản kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền,…)

-       Giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất.

6.            Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ đối với trường đất đã được cấp sổ đỏ

 Căn cứ Khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 (gồm cả trường hợp trước 2008) được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng mà có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.

Người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

-           Đơn đăng ký biến động theo mẫu.

-           Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng nhưng không lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (không có hợp đồng công chứng, chứng thực nhưng đang cầm giữ Giấy chứng nhận của bên bán).

Người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

-           Đơn đăng ký biến động theo mẫu.

-           Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

-           Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền

   Trên đây là những điều người dân cần biết về đất mua trước 2008 để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.