Nhà chung cư là công trình nhà ở có chứa một cộng đồng dân cư khá đông. Vì vậy mà trong các khu nhà chung cư hiện nay đều có ban quản trị nhà chung cư. Đây là tổ chức có vai trò quan trọng trong việc quản lý về tình hình chung và đảm bảo an toàn cho cư dân sống trong tòa nhà. Luật nhà ở số 27/2023/QH15 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, vậy Luật Nhà ở 2024 có quy định gì khác về Ban quản trị nhà chung cư so với Luật Nhà ở 2014 hay không? Và có bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư hay không?

1.         Quy định chung về Ban quản trị nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức đại diện toàn bộ các chủ sở hữu nhà trong chung cư. Ban quản trị có nhiệm vụ thực hiện các công việc quản lý và vận hành khu nhà theo quy định hiện hành của Pháp luật về nhà ở.

Yêu cầu về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư được quy định trong Luật Nhà ở 2023. Như vậy đây là không phải là tổ chức mang tính tự phát mà đã được Pháp luật quy định cụ thể. Việc có một ban quản trị là rất cần thiết để bảo vệ, xử lý và sửa chữa các tài sản chung của chung cư. Đồng thời ban quản lý còn có trách nhiệm trong xử lý các vấn đề về an ninh trật tự để đảm bảo an toàn cho cư dân sống trong đó.

Vậy trong những trường hợp nào thì phải thành lập Ban quản trị.

Căn cứ theo quy định tại Điều 146, Luật Nhà ở 2023 về Ban quản trị nhà chung cư như sau:

“1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

...

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.....

3. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu hoạt động theo mô hình tự quản. Trường hợp nhà ở thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan quản lý nhà ở thành lập Ban quản trị hoặc giao đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư này.”

Qua quy định nêu trên thì không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ. Trong trường hợp này, Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tự thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

Việc bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư áp dụng đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên. Trường hợp nhà ở thuộc tài sản công, thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan quản lý nhà ở thành lập Ban quản trị hoặc giao đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

2.         Cơ cấu tổ chức Ban quản trị nhà chung cư

-           Theo khoản 1, 2 Điều 146 Luật nhà ở 2023 quy định về thành phần Ban quản trị nhà chung cư đối với từng trường hợp nhà chung cư như sau:

+ Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

+ Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên hoặc nhà chung có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ: Thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư.

-           Tùy theo đặc điểm của từng tòa nhà hay cụm tòa nhà chung cư, mà có số lượng thành viên trong ban quản trị khác nhau. Tuy nhiên số lượng này vẫn phải theo quy định tại điều 21 Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư Ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD đó là:          

“1. Số lượng thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây:

a) Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại khoản 2 Điều 3 của Quy chế này thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;

b) Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.”

-           Nhiệm kỳ hoạt động của một ban quản trị là 3 năm kể từ ngày có quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ.

3.         Những điểm mới về Ban quản trị nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 so với Luật Nhà ở 2014.

–          Bổ sung nội dung: Khuyến khích người có kinh nghiệm, kiến thức về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật, phòng cháy, chữa cháy tham gia Ban quản trị nhà chung cư (Điều 146).

–          Quy định rõ thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư (khoản 2 Điều 146) để khắc phục cách hiểu khác nhau về trường hợp chủ đầu tư không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhằm mục đích cố tình không bàn giao kinh phí bảo trì trong Luật Nhà ở năm 2014.

–          Quy định rõ trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư, theo đó, quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 148).

–          Tách thành hai điều luật riêng biệt so với Luật Nhà ở 2014 về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư.

Trên đây là những trao đổi cơ bản về các quy định mới của Ban quản trị nhà chung cư trong Luật Nhà ở năm 2023. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ theo thông tin bên dưới đây để được chúng tôi tư vấn hỗ trợ cụ thể hơn.