Anh Nguyễn Văn A gửi câu hỏi đến XTVN như sau: Đầu năm 2023 gia đình tôi có thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng với số tiền là 1 tỷ đồng để đầu tư sản xuất kinh doanh, nay tôi muốn sửa sang, xây dựng lại ngôi nhà trên mảnh đất này, tuy nhiên không biết sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng có xin phép xây dựng được không? Gia đình tôi cần phải làm gì?

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm cam kết thực hiện nghĩa vụ. Bên thế chấp sẽ dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ đã thỏa thuận với bên nhận thế chấp trước đó. Thế chấp sổ đỏ là thuật ngữ phổ biến mà người dân thường sử dụng để ám chỉ việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Công ty Luật TNHH XTVN xin trả lời câu hỏi trên như sau:

1. Sổ đỏ thế chấp ngân hàng có xin phép xây dựng được không?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp:

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.”

Căn cứ quy định trên, bên thế chấp có quyền đầu tư để tăng giá trị của tài sản thế chấp nghĩa là anh có thể thực hiện xin giấy phép xây dựng để xây dựng nhà ở trên mảnh đất đã thế chấp.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, có thể thực hiện xin giấy phép xây dựng để xây dựng nhà ở trên mảnh đất đã thế chấp.

2. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở

Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Căn cứ Điều 103 Luật xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 quy định về thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng, việc cấp giấy phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện nơi có đất.

3. Thủ tục xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở trên đất thế chấp

Căn cứ Điều 102 Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung 2020, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cần thực hiện các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung 2020 thì hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Chủ đầu tư nộp 2 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho UBND cấp huyện nơi có đất.

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất.

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

Bước 3. Nhận kết quả

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.

Như vậy, để xây dựng nhà ở anh/chị cần phải xin giấy phép xây dựng tại UBND cấp huyện. Ngoài ra phải thông báo cho Ngân hàng về việc xây dựng nhà trên đất về đề nghị Ngân hàng tạo điều kiện cung cấp các hồ sơ, tài liệu để anh/chị có thể thực hiện được việc xin giấy phép xây dựng. Thông thường, ngân hàng sẽ yêu cầu anh/chị ký thêm phụ lục hợp đồng để thế chấp cả ngôi nhà mới xây dựng trên đất nhằm tránh tranh chấp phát sinh sau này khi xử lý tài sản thế chấp.