Nhà ở xã hội là một chính sách an sinh quan trọng của Nhà nước nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở với giá ưu đãi. Tuy nhiên, khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở xã hội sau một thời gian sử dụng, vấn đề tiền sử dụng đất trở thành một nội dung pháp lý cần được quan tâm. Đặc biệt, kể từ ngày 01/08/2024, Luật Nhà ở năm 2023 chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi đáng kể về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Bài viết dưới đây Luật XTVN sẽ cùng trao đổi về các quy định pháp luật liên quan đến tiền sử dụng đất trong hoạt động chuyển nhượng nhà ở xã hội giữa hai loại hình: căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ.

Đối với trường hợp chuyển nhượng căn hộ chung cư là nhà ở xã hội từ ngày 01/08/2024

Căn cứ Điểm e Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định: “...e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế....”

Theo đó, Người dân được miễn 100% tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng căn hộ chung cư là nhà ở xã hội, với điều kiện đã sử dụng đủ 5 năm và đáp ứng các điều kiện theo quy định. Đây là điểm mới quan trọng, giúp giảm đáng kể chi phí giao dịch cho người dân.

Bên cạnh đó, nếu căn hộ là nhà ở duy nhất của người bán, thì giao dịch chuyển nhượng cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Quy định này góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn.

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở riêng lẻ là nhà ở xã hội từ ngày 01/08/2024

Khác với căn hộ chung cư, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Cụ thể:

-     Căn cứ Điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023: ““...e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; … trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.”

-     Căn cứ Điều 42 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP:

“Điều 42. Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm

Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

-     Căn cứ Khoản 4 Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định:

“4. Khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở, Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất được tính theo công thức quy định tại khoản 1 Điều này; trong đó:

a) Diện tích đất để tính tiền sử dụng đất là diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở.

b) Giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất.

c) Thời điểm tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.”

Như vậy, khi bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ trong, người bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, theo đó: Diện tích đất để tính tiền sử dụng đất là diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất; Thời điểm tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Luật quy định rõ đối với các trường hợp đã thực hiện thủ tục trước ngày 01/08/2024.

Đối với các trường hợp đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội trước ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực nhưng chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, pháp luật quy định như sau:

• Theo Điểm đ, e Khoản 5 Điều 198 Luật Nhà ở 2023 và Khoản 10, 11 Điều 78 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người bán vẫn phải tiếp tục nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũ (Nghị định 49/2021/NĐ-CP).
• Các hồ sơ, thủ tục đang thực hiện dở dang trước ngày 01/08/2024 sẽ tiếp tục được xử lý theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm đó, không áp dụng hồi tố theo Luật mới.

Như vậy, từ ngày 01/08/2024, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội có sự phân biệt rõ ràng giữa hai loại hình:

• Căn hộ chung cư: Được miễn 100% tiền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện về thời gian và giấy tờ pháp lý.
• Nhà ở riêng lẻ: Vẫn phải nộp 50% tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng sau 5 năm.

Đối với các trường hợp chuyển nhượng trước ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực nhưng chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người dân vẫn phải thực hiện theo quy định cũ.

Việc nắm rõ các quy định pháp luật sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc thực hiện giao dịch, tránh phát sinh chi phí không đáng có. Nếu Quý khách hàng cần tư vấn cụ thể hoặc hỗ trợ thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH XTVN để được hỗ trợ kịp thời và đúng quy định pháp luật.