Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đã chứng kiến nhiều biến động với một bước ngoặt quan trọng trong việc áp dụng quy định mới, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở hình thành trong tương lai (còn gọi là nhà "trên giấy"). Hình thức này mang lại nhiều lợi ích cho cả nhà đầu tư và người mua nhà, nhưng đồng thời cũng tạo ra nhiều rủi ro nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ. Trong bối cảnh này, từ ngày 01/08/2024, một loạt các quy định mới về việc mua bán nhà hình thành trong tương lai đã được ban hành, trong đó đáng chú ý nhất là yêu cầu về việc người mua phải đóng trước một phần tiền đáng kể ngay sau khi ký kết hợp đồng mua bán.

1.      Tổng quan về nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ các công trình nhà ở đang trong quá trình xây dựng, chưa được hoàn thiện nhưng đã được chào bán và giao dịch trên thị trường bất động sản. Người mua sẽ ký kết hợp đồng với chủ đầu tư và thanh toán theo tiến độ xây dựng, sau đó nhận nhà khi dự án hoàn thành. Hình thức này mang lại lợi ích lớn cho cả hai bên. Đối với người mua nhà, được quyền chọn mua nhà ở mức giá thấp hơn so với giá trị nhà hoàn thiện, đồng thời có thể thanh toán theo nhiều đợt, giúp giảm áp lực tài chính. Với chủ đầu tư, có thể thu hút được nguồn vốn từ người mua ngay trong quá trình triển khai dự án, qua đó giảm thiểu rủi ro tài chính và đảm bảo tiến độ xây dựng.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích, mua bán nhà hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, nhất là khi người mua phải đối mặt với nguy cơ dự án bị chậm tiến độ, thậm chí bị "đóng băng" do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính hoặc vi phạm các quy định pháp luật.

2.       Quy định pháp lý mới về mua nhà hình thành trong tương lai từ 01/08/2024

Nhằm tăng cường sự minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, kể từ ngày 01/08/2024, theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các quy định mới về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã chính thức có hiệu lực.

Trong đó, Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đặt ra những nguyên tắc trong việc kinh doanh bất động sản hình thành rong tương lai. Có thể thấy, việc pháp luật quy định chủ đầu tư dự án phải có trách nhiệm sử dụng tiền đã thuê từ bên mua để đầu tư xây dựng dự án đúng mục đích sử dụng trong hợp đồng đã ký kết, phải cung cấp thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng dự án đã phần nào bảo vệ sâu sắc hơn quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đáng chú ý, theo Điều 23, chủ đầu tư dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được phép thu tiền đặt cọc từ người mua không quá 5% giá trị hợp đồng mua bán và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán của bất động sản này. Trước đây, việc thu tiền đặt cọc với số tiền lớn (thường là 10%, thậm chí có nơi thu tới 30%) đã dẫn đến nhiều tranh chấp pháp lý và mất lòng tin của người mua nhà. Như vậy, quy định này đã được đưa ra nhằm kiểm soát tình trạng thu quá mức tiền đặt cọc của người mua, đồng thời tăng cường bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong các giao dịch bất động sản.  

Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng quy định về việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Theo Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, người mua nhà sẽ đóng trước không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền dặt cọc trong lần thanh toán đầu tiên, những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua, với trường hợp bên mua là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nức ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Tương tự, việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua.

Bên cạnh đó, nếu bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Cùng với đó, pháp luật cũng đặt ra quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đặt ra quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp nhận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính khi bên bán, bên cho thuê mua không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng.

3.      Tác động của quy định pháp luật mới

Đối với người mua nhà, việc giới hạn mức tiền đặt cọc không quá 5%, cũng như quy định về việc thanh toán nhiều lần và theo tiến độ xây dựng, là một sự thay đổi tích cực, giúp người mua giảm thiểu rủi ro tài chính trong các giao dịch bất động sản. Các quy định mới hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà khi người mua có thể kiểm tra tính pháp lý của dự án trước khi quyết định mua, giảm thiểu rủi ro mất tiền khi dự án bị “treo” hoặc “bỏ”, tránh được tình trạng mới phát triển dự án đã xuất hiện việc đặt cọc với số tiền lớn. Không chỉ vậy, quy định mới cũng tăng cường tính minh bạch trong giao dịch bất động sản, đồng thời đặt ra trách nhiệm pháp lý rõ ràng cho các chủ đầu tư trong việc thực hiện cam kết với người mua.

Như vậy, quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là một bước tiến quan trọng trong việc nâng cao tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, đồng thời cũng giúp kiểm soát chặt chẽ hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, các quy định này cũng đặt ra những thách thức không nhỏ đối với các doanh nghiệp, đòi hỏi họ phải nâng cao năng lực tài chính và quản lý dự án.