Từ ngày 01/5/2026, quy định xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai có nhiều thay đổi đáng chú ý, đặc biệt là việc một số công trình vi phạm nhưng phù hợp với quy hoạch được phê duyệt có thể sẽ không bị buộc tháo dỡ. Đây được xem là bước điều chỉnh theo hướng linh hoạt và thực tế hơn trong công tác quản lý đất đai, góp phần hạn chế lãng phí tài sản, giảm thiểu thiệt hại cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước và trật tự quy hoạch tại địa phương.

1. Những trường hợp phá dỡ công trình xây dựng

            Căn cứ khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2026 quy định về những trường hợp thực hiện phá dỡ công trình xây dựng như sau:

-   Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm;

-   Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

-   Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng;

-   Công trình xây dựng sai quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành; công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;

-   Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;

-   Công trình nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới;

-   Phá dỡ công trình xây dựng theo nhu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình;

-   Công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế;

-   Trường hợp khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

Như vậy, pháp luật quy định cụ thể nhiều trường hợp phải thực hiện phá dỡ công trình xây dựng nhằm bảo đảm an toàn cho cộng đồng, bảo đảm việc sử dụng đất và xây dựng đúng quy hoạch, đồng thời tạo cơ sở để xử lý các công trình vi phạm, công trình không còn đáp ứng điều kiện tồn tại hoặc không phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước trong thực tế.

2. Công trình vi phạm đất đai mà phù hợp với quy hoạch sẽ không bị buộc tháo dỡ

            Căn cứ Điều 14 Nghị quyết 29/2026/QH16 quy định về xử lý các dự án đầu tư trong trường hợp có vi phạm về mục đích sử dụng đất như sau:

“Điều 14. Xử lý các dự án đầu tư trong trường hợp có vi phạm về mục đích sử dụng đất

Trường hợp dự án đầu tư có vi phạm về mục đích sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh thì thực hiện như sau:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, điều chỉnh mục tiêu dự án, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Nhà đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai;

2. Nhà đầu tư vẫn bị xử phạt hành chính nhưng không phải tháo dỡ đối với phần công trình phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn; không buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất nhưng phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng.”

            Theo đó, đối với các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng vẫn phù hợp với quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền được điều chỉnh mục tiêu dự án và cho phép tiếp tục thực hiện. Trong trường hợp này, nhà đầu tư vẫn phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định. Tuy nhiên, nếu công trình xây dựng phù hợp với quy hoạch thì sẽ không bị buộc tháo dỡ, đồng thời không phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất. Ngoài ra, nhà đầu tư phải nộp lại toàn bộ khoản lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật.

            Có thể thấy, quy định mới đã mở ra hướng xử lý linh hoạt hơn đối với một số trường hợp vi phạm đất đai, vừa bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật thông qua các chế tài xử phạt và nghĩa vụ tài chính, vừa hạn chế việc tháo dỡ gây lãng phí đối với các công trình vẫn phù hợp quy hoạch. Tuy nhiên, cá nhân và doanh nghiệp vẫn cần tuân thủ đầy đủ các quy định về đất đai, xây dựng để tránh những rủi ro pháp lý và thiệt hại không đáng có trong quá trình đầu tư, sử dụng đất.