Khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể. Khung giá đất gồm: khung giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất khu dân cư nông thôn; đất đô thị, đầu mối giao thông, khu du lịch, khu thương mại và đất đô thị. Từ đó, là cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh làm căn cứ để xây dựng lên bảng giá đất tại địa phương. Khung giá đất được quy định cụ thể tại Điều 113, Luật Đất Đai 2013 như sau: ”Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” Cùng với đó, tại Điều 114, Luật Đất Đai 2013 cũng đã quy định cụ thể về việc xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể cho từng địa phương.

          Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng khung giá đất đã lộ rõ nhiều điểm hạn chế, không còn hoàn toàn phù hợp và đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện nay. Thậm chí, việc áp dụng khung giá đất cũng làm cho thị trường đất đai tại Việt Nam trở nên phức tạp khi nó vô hình chung tạo thành hai cơ chế giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định. Sự chênh lệch giữa hai bảng giá này không những làm phát sinh nhiều bất cập trong quá trình tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng của Nhà nước mà còn tạo nên những mâu thuẫn xã hội và làm cho quá trình thu hồi giải phóng mặt bằng luôn là những vấn đề nan giải. Ví dụ như việc nhiều người dân bày tỏ thái độ bức xúc khi nhà nước ra quyết định thu hồi đất và đền bù cho họ theo mức giá đất được xác định từ khung giá đất của Nhà nước. Thế nhưng, mức giá đền bù này lại được xác định thấp hơn rất nhiều so với giá đất của thị trường lúc bấy giờ, chính vì vậy mới dẫn đến những cuộc biểu tình, khiếu kiện kéo dài của người dân mỗi khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để phát triển kinh tế.

          Nhận ra những bất cập và hạn chế trong quá áp dụng khung giá đất. Vì vậy, tại Luật Đất Đai 2024 vừa được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024 đã có rất nhiều điểm mới tiến bộ trong có có quy định về việc loại bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất mới”.

          Bảng giá đất mới này sẽ được áp dụng cho các trường hợp:

+       Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

+       Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

+       Tính thuế sử dụng đất;

+       Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

+       Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+       Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+       Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

+       Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân

+       Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

+       Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

+       Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

(căn cứ theo Khoản 1 Điều 159 Luật Đất Đai 2024)

          Thêm vào đó, thay vì ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm 1 lần theo quy định của Luật Đất Đai 2013 thì tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất Đai 2024 quy định:” Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo”. Có thể thấy rằng, những thay đổi này sẽ có những ảnh hưởng tích cực đến thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay, khi mà bảng giá đất sẽ luôn được điều chỉnh sao cho phù nhất với tình hình kinh tế - xã hội của nước ta trong từng thời điểm.