Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực, việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ, trong đó có nhà ở dưới 4 tầng được thực hiện theo các quy định mới của pháp luật về xây dựng và nhà ở nhằm bảo đảm quản lý trật tự xây dựng, an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch được phê duyệt. Việc nắm rõ các quy định áp dụng trong giai đoạn này là cần thiết để cá nhân, hộ gia đình thực hiện đúng trình tự, thủ tục, tránh các vi phạm pháp luật trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở. Hãy cùng XTVN thảo luận về việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhà ở dưới 4 tầng được thực hiện từ ngày 01/07/2026 qua bài viết dưới đây.

1.      Từ ngày 01/7/2026, việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhà ở dưới 4 tầng được thực hiện theo quy định nào?

Căn cứ vào điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 theo khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng 2025), trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:

“Điều 43. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng

2. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:

...

g)     Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;

...”

Ngoài ra căn cứ theo khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng 2025, quy định về việc khởi công xây dựng công trình là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chỉ cần đáp ứng các điều kiện như sau:

-         Có giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 48 của Luật Xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

-         Được xây dựng trên đất ở hợp pháp, phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư về nguyên tắc phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, đối với công trình cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² và không nằm trong các khu vực đã được xác định quy hoạch hoặc có quy chế quản lý kiến trúc thì được miễn giấy phép xây dựng. Riêng đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, điều kiện khởi công chủ yếu là công trình phải được xây dựng trên đất ở hợp pháp, phù hợp với quy định về đất đai, việc xin giấy phép chỉ đặt ra khi công trình không thuộc trường hợp được miễn.

2.      Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong những trường hợp nào theo quy định của pháp luật?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng 2025 quy định việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

-         Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm,

-         Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

-         Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng,

-         Công trình xây dựng sai quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành; công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng,

-         Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng,

-         Công trình nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới,

-         Phá dỡ công trình xây dựng theo nhu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình,

-         Công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế,

-         Trường hợp khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

Như vậy nhà ở riêng lẻ cũng thuộc đối tượng có thể bị phá dỡ trong nhiều trường hợp khác nhau, bao gồm cả trường hợp bắt buộc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như xây dựng trái phép, sai quy hoạch, lấn chiếm đất, có nguy cơ sụp đổ, nằm trong khu vực cấm xây dựng… và trường hợp phá dỡ theo nhu cầu của chủ sở hữu để xây dựng mới. Việc phá dỡ nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ đúng căn cứ pháp luật, bảo đảm an toàn, trật tự xây dựng và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Mọi vấn đề cần tư vấn cụ thể hoặc hỗ trợ thực hiện các thủ tục liên quan, Quý độc giả có thể liên hệ đến Công ty Luật TNHH XTVN để được tư vấn đảm bảo quá trình thực hiện đúng pháp luật và hiệu quả.