Đất quy hoạch là đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất của nhà nước. Đất này đã được lên kế hoạch để phục vụ cho mục đích sử dụng của từng địa phương theo từng mục đích cụ thể tại các giai đoạn khác nhau. Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đến được người dân quan tâm nhiều nhất khi xây dựng nhà trên đất đã có quy hoạch.

1)                 Đất quy hoạch là gì ?

Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”. Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương,…

2)                 Xây nhà trên đất thuộc khu vực quy hoạch có được bồi thường không?

Để đánh giá việc xây nhà trên đất thuộc quy hoạch có được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay không thì cần xem xét theo từng trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất: Đất ở thuộc khu vực quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013:“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trong trường hợp này thì người sử dụng được quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất đó. Do đó khi Nhà nước thu hồi đất, nhà ở, công trình xây dựng trên đất sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai: Đất ở thuộc khu vực quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013: “Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trong trường hợp này thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Căn cứ tại khoản 2 Điều 92 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp Nhà nước nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất: "2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền." . Do đó , nếu xây dựng nhà trên đất thuộc khu vực quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trường hợp thứ ba (đối với các dự án treo): Sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Căn cứ theo khoản 3 Điều 92 Luật đất đai 2013:

“3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

 Như vậy trong trường hợp này, người sử dụng đất được quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất đó. Do đó trong trường hợp này, khi Nhà nước thu hồi đất, nhà ở, công trình xây dựng trên đất sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất có quy hoạch có được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất hay không phụ thuộc vào thời điểm xây dựng nhà trước hay sau khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và phụ thuộc vào thời gian triển khai kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Do đó, trước khi xây nhà trên đất thuộc khu vực quy hoạch thì người dân cần tìm hiểu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương để đảm bảo quyền lợi của mình.