Thuế thu nhập cá nhân (Personal income tax) là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương, hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ. Các loại thu nhập liên quan đến chuyển nhượng quyền thuê đất đều thuộc loại thu nhập thuộc thu nhập chịu thuế. Khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

Tuy nhiên, có 02 trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất. Cụ thể như sau:

1.                  Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

Giữa vợ với chồng; Cha, mẹ đẻ với con đẻ; Cha, mẹ nuôi với con nuôi; Cha, mẹ chồng với con dâu; Bố, mẹ vợ với con rể; Ông, bà nội với cháu nội; Ông, bà ngoại với cháu ngoại; Anh, chị, em ruột với nhau.

Bên cạnh đó, theo quy định tại tiết điểm b, khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, trường hợp nhà, đất ở là tài sản chung duy nhất của vợ chồng, sau khi chuyển nhượng vợ, chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng thì sẽ được miễn thuế.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

2.                  Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế).

Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích sự giao dịch trong việc chuyển nhượng bất động sản cho các cá nhân sở hữu duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở

Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế

Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

- Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

- Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Trách nhiệm của cá nhân khi mua bán nhà đất:

- Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm.

- Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.

Những điều kiện và trường hợp nêu trên định rõ quyền và trách nhiệm của cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở, đồng thời nhằm đảm bảo tính công bằng trong việc xác định thuế thu nhập cá nhân liên quan đến giao dịch bất động sản.

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà trong các trường hợp nêu trên, cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ theo quy định để nộp lên cho Cơ quan thuế xem xét, quyết định miễn thuế thu nhập cá nhân.

Cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trên đây là 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất để quý bạn đọc tham khảo.