Trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội nhanh chóng, vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn là chủ đề được dư luận đặc biệt quan tâm. Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, đã đưa ra nhiều điểm đổi mới quan trọng nhằm khắc phục những bất cập trong thực tiễn, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Những thay đổi này không chỉ tạo cơ sở pháp lý minh bạch hơn cho công tác quản lý đất đai, mà còn hướng tới việc nâng cao quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất, góp phần ổn định đời sống và thúc đẩy phát triển bền vững.

1. Bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, 3 nhóm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được bổ sung. Cụ thể:

-         Dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế

-         Đối với dự án thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã đạt được thỏa thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định việc thu hồi phần diện tích đất còn lại

-         Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất dùng thanh toán cho Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao, để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất

Quy định này thiết lập cơ sở pháp lý rõ ràng cho các dự án thương mại quy mô lớn, đồng thời nâng cao khả năng triển khai đối với những dự án nhận được sự đồng thuận cao từ người dân, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho các dự án BT cũng như doanh nghiệp phải di dời. Tuy nhiên, việc mở rộng phạm vi thu hồi đất cũng đặt ra yêu cầu nghiêm ngặt hơn về tính minh bạch và cơ chế kiểm soát để phòng tránh nguy cơ lạm dụng.

2. Bổ sung các trường hợp ngoại lệ được thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường

Luật Đất đai 2024 cho phép chỉ được thu hồi đất sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt. Tại khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, đã cho phép các trường hợp ngoại lệ như sau:

-         Dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp không phải bố trí tái định cư, hoặc các dự án có trên 75% người sử dụng đất đồng ý, việc thu hồi đất có thể được thực hiện trước khi phê duyệt phương án bồi thường

-         Dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tái định cư tại chỗ mà việc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính. UBND cấp tỉnh quy định việc bố trí tạm cư, thời gian tạm cư với trường hợp thu hồi đất trước khi hoàn thành tái định cư

Quy định này giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng trong các trường hợp cấp bách, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất thông qua các chính sách tạm cư phù hợp.

3. Thay đổi cách tính giá đất bồi thường và giá đất tái định cư

Theo Luật Đất đai 2024 quy định giá bồi thường căn cứ vào giá đất cụ thể, còn giá đất tái định cư được tính theo bảng giá đất không áp dụng hệ số K. Tuy nhiên, theo khoản 6 Điều 3 và khoản 3 Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15, giá đất sẽ được tính bằng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Việc thay đổi phương pháp tính giá đất này sẽ khiến mức bồi thường thấp hơn so với phương pháp giá đất cụ thể trước đây trong một số trường hợp và với giá đất tái định cư có thể cao hơn do phải áp dụng hệ số K. Vì vậy, cần có chính sách để bảo đảm quyền lợi người người bị thu hồi đất để tránh phát sinh khiếu nại.

4. Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục thu hồi đất

Theo khoản 9 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, đã rút ngắn một số thời hạn thủ tục thu hồi đất gồm:

-                 Thời hạn thông báo thu hồi đất đối với đất phi nông nghiệp được giảm từ 180 ngày xuống còn 120 ngày, đối với đất nông nghiệp từ 90 ngày xuống 60 ngày

-                 Thời gian niêm yết phương án bồi thường giảm từ 30 ngày xuống còn 10 ngày, và thời hạn tổ chức đối thoại khi người dân không đồng ý phương án bồi thường tối đa 30 ngày, thay vì 60 ngày như trước

5. Mở rộng thẩm quyền của Chính phủ quy định các trường hợp không được bồi thường về đất

Thay vì quy định cứng trong Luật Đất đai, khoản 10 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã giao Chính phủ quyền xác định thêm các trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cách làm này cho phép xử lý linh hoạt hơn những tình huống thực tế, chẳng hạn đất chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận do vướng quy hoạch, đang có tranh chấp hoặc chưa rõ nguồn gốc.

6. Quy định mới về các biện pháp hỗ trợ khác

Theo Khoản 12 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, quy định UBND cấp tỉnh ban hành biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm chỗ ở, ổn định đời sống người bị thu hồi đất. UBND cấp xã quyết định mức hỗ trợ cụ thể theo từng dự án.

Công cụ này được coi là giải pháp quan trọng, tạo sự linh hoạt trong việc bù đắp những bất cập khi mức bồi thường theo bảng giá đất thường thấp hơn giá thị trường hoặc giá đất cụ thể trước đây. Qua đó góp phần giảm thiểu khiếu nại và bảo đảm an sinh cho người có đất bị thu hồi.

Những thay đổi về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ năm 2026 không chỉ mang ý nghĩa hoàn thiện khung pháp lý, mà còn hướng tới sự công bằng, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Đây là bước đi quan trọng  mới mang tính tháo gỡ và linh hoạt để tạo nền tảng phát triển kinh tế – xã hội bền vững.