Nhiều người khi mua bán nhà đất thường cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng là mọi thủ tục coi như hoàn tất. Tuy nhiên, trên thực tế công chứng chỉ là bước xác nhận tính hợp pháp của giao dịch chứ chưa đảm bảo chắc chắn rằng sẽ được sang tên cho bên mua. 

Sau đây là nội dung chi tiết được Công ty Luật TNHH XTVN giải thích cụ thể cho quý bạn đọc có thể hiểu rõ như sau:

1. Điều kiện mua bán nhà đất

Căn cứ tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

-    Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.

-    Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

-    Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

-    Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp nào mua bán nhà đất công chứng xong không sang tên được

Thứ nhất, nhà đất xây dựng trái phép trên đất. Điển hình là việc mua đất nông nghiệp nhưng có xây dựng công trình trên đất. Theo đó, người bán xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, nhưng đối với phần diện tích đất đang có nhà thì chưa thực hiện chuyển đúng mục đích sử dụng. Trong trường hợp này, do vi phạm mục đích sử dụng đất, người mua có thể phải đứng ra nộp phạt hoặc có thể bị cưỡng chế phá dỡ công trình nếu người bán không phối hợp giải quyết theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, đối với trường hợp người bán nhà xây nhà sai nội dung trên giấy phép (vượt tầng, lấn diện tích…) sẽ xảy ra rủi ro đối với người mua. Cụ thể người mua sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt hành chính về xây dựng của Chính phủ ban hành ngày 28/01/2022:

“6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;”

Thứ hai, nhà đất đang xảy ra tranh chấp. Theo đó, các bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng trong quá trình thực hiện sang tên lại xảy ra tranh chấp với bên thứ ba về thừa kế, ranh giới, quyền sở hữu. 

Thứ ba, bị ngăn chặn chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể, quyền sử dụng đất bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Khi đó, người mua đối mặt với rủi ro không được thực hiện sang tên dù đã công chứng hợp đồng, hệ thống quản lý đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ. Thậm chí có trường hợp người mua có thể mất cả tiền và tài sản, buộc phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.

Trên đây là toàn bộ nội dung chia sẻ của Công ty Luật TNHH XTVN, xin cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian theo dõi. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ với chúng tôi trực tiếp tại Trụ sở Công ty TNHH XTVN địa chỉ số 33 Thái Hà, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội hoặc qua website @www.xtlaw.com.vn.