Trong các giao dịch dân sự, việc thế chấp bất động sản là một khái niệm phổ biến và quen thuộc. Tuy nhiên, có một vấn đề mà nhiều người thắc mắc, liệu có thể thế chấp đất nhưng không thế chấp tài sản trên đất được không? Trên thực tế nhà và đất luôn có sự liên kết với nhau, tuy nhiên trong một số trường hợp, việc thế chấp nhà và đất có thể được xử lý một cách riêng biệt và độc lập. Hãy cùng XTVN giải đáp vấn đề này, cũng như tìm hiểu những yếu tố quan trọng cần được xem xét trong quá trình thực hiện thủ tục thế chấp bất động sản.

Căn cứ Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất:

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là những loại tài sản được lựa chọn phổ biến để đưa vào hợp đồng thế chấp với mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhằm tạo điều kiện thuận lợi, linh hoạt nhất cho các chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, BLDS 2015 lần đầu ghi nhận việc tách hai loại tài sản và áp dụng chế độ pháp lý độc lập khi trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp. Cụ thể:

TH1: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ví dụ: A thế chấp quyền sử dụng 50m2 đất để vay ngân hàng khoản tiền 500 triệu. Nhưng trên đất, A đã có căn nhà 5 tầng nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng 50m2 đất. Hết hạn hợp đồng, A không trả được nợ cho ngân hàng. Khi rơi vào các trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng được quyền yêu cầu xử lý cả căn nhà 5 tầng trên đất của A.

Việc ghi nhận vấn đề xử lý tài sản là quyền sử dụng đất bao gồm cả tài sản trên đất hướng đến bảo đảm triệt để nhất cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, BLDS vẫn ghi nhận ngoại lệ của việc xử lý tài sản trên là các bên có thỏa thuận khác.

TH2: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tại khoản 2 Điều 325 BLDS 2015 này xác định rõ, trong quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có 3 chủ thể khác nhau: Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất (bên thế chấp) sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng (bên mua được tài sản thế chấp).

Ví dụ: anh Bình cho anh An thuê quyền sử dụng 1000m2 đất thời hạn 20 năm. Anh An đã tiến hành xây dựng nhà xưởng và cải tạo 1000m2 đất để khai thác giá trị sử dụng của lô đất. Do cần tiền để làm ăn, anh Bình đã tiến hành thế chấp quyền sử dụng 1000m2 đất mà mình có cho ngân hàng để vay tiền trong thời hạn 10 năm. Hết 10 năm Bình không trả được nợ, Ngân hàng tiến hành các thủ tục để xử lý toàn bộ 1000m2 đất của Bình. Khi bán đấu giá quyền sử dụng 1000m2 đất, anh Dân đã nhận chuyển nhượng thành công. Tất cả khoảng thời gian để ngân hàng yêu cầu xử lý, mua bán đấu giá thành công là 6 tháng. Theo quy định trên, anh An vẫn được khai thác quyền sử dụng 1000m2 đất đến hết thời hạn (còn 9 năm 6 tháng). Anh Dân tuy đã nhận chuyển nhượng thành công và là người có quyền sử dụng 1000m2 đó nhưng phải tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của anh Bình trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với anh An.

Bên cạnh đó, BLDS ghi nhận ngoại lệ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, áp dụng với ví dụ trên, anh Bình, anh An, anh Dân hoàn toàn có thể có những thỏa thuận khác. Ví dụ như, thay vì anh An có quyền khai thác quyền sử dụng 1000m2 trong thời hạn 9 năm 6 tháng, các bên có thể thỏa thuận thời hạn kéo dài thêm hoặc ngắn hơn. Hoặc thay vì anh Bình chấm dứt hoàn toàn quyền của mình trong hợp đồng thuê hoặc quyền sở hữu quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận anh Bình vẫn là chủ thể mang quyền trong hợp đồng thuê với anh An, còn người có quyền sử dụng đất là anh Dân.

Qua bài viết trên, có thể thấy pháp luật quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thể hiện sự linh hoạt, tạo điều kiện cho các bên sử dụng tài sản thế chấp đúng mục đích, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch dân sự được thực hiện đúng, kịp thời, đảm bảo tính sinh lời của tài sản.