Thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp và nhạy cảm, cần phải đảm bảo cân bằng lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Thực tế hiện nay, vấn đề này chưa được giải quyết một cách triệt để, dẫn đến nhiều hệ lụy liên quan đến phát triển kinh tế xã hội và lợi ích của người dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Một độc giả đã gửi câu hỏi như sau liên quan đến thu hồi, giải phóng mặt bằng diện tích đất nông nghiệp:

"Năm 2005, huyện X thu hồi hơn 5.000m đất nông nghiệp của nhà tôi để phục vụ dự án du lịch. Diện tích đất đó đã đượAc cấp sổ đỏ. Khi thu hồi gia đình tôi được hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng, và vẫn được canh tác trên diện tích hơn 5000m đến nay.

Tuy nhiên, đã 18 năm qua, dự án không thấy được triển khai với bất kỳ động thái gì.

Xin hỏi, một dự án 18 năm thu hồi đất và không triển khai gì thì gia đình tôi có quyền hỏi về các tính pháp lý của dự án? hay có thể làm gì để lấy lại hơn 5000m đất nông nghiệp kia không?"

Trả lời cho câu hỏi trên, Luật sư của Công ty Luật TNHH XTVN đã có những phân tích như sau:

1. Phân tích và nhận định về Dự án đầu tư đang triển khai

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất vì (i) mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (ii) vi phạm pháp luật về đất đai; (iii) chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Trong trường hợp của bác, ở đây, theo thông tin được cung cấp là Dự án du lịch, như vậy có cơ sở để nhận định, huyện X đã tiến hành thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, Dự án đầu tư đã được xác định trong quy hoạch, chấp thuận chủ trương hoặc phê duyệt nhưng tổ chức triển khai không đảm bảo tiến độ theo quy định.

Như vậy, theo thông tin được cung cấp, có cơ sở khi nhận định rằng, Dự án trên được coi là dự án treo khi đã được phê duyệt chủ trương đầu tư của huyện X hoặc cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cao hơn, tuy nhiên chưa được triển khai vì một số lý do, có thể liên quan nhiều yếu tố, như nhà thầu thực hiện, tài chính của Dự án, …

Tuy nhiên, theo như thông tin được cung cấp, gia đình bác vẫn được canh tác trên diện tích đất này sau khi đã có đền bù, giải phóng mặt bằng.

Có thể nói rằng, đây là chính sách hợp lý của huyện X, giúp tối ưu giá trị sử dụng của đất khi chưa tiến hành các hoạt động thực hiện dự án, vừa giúp cho người dân đang canh tác trên diện tích đất nông nghiệp này có thời gian tìm kiếm phương án mưu sinh thay thế phù hợp.

2. Người dân có quyền được hỏi về tính pháp lý của Dự án và có thể làm gì để lấy lại diện tích đất đã thu hồi, giải phóng mặt bằng.

Về tính pháp lý của Dự án, khi thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau, căn cứ theo Điều 42 Luật Đầu tư 2020:

- Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chấp thuận chủ trương đầu tư phải được thực hiện trước khi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư;

- Đối với dự án đầu tư thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thực hiện dự án đầu tư;

- Nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định của Luật đầu tư, pháp luật về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động, phòng cháy và chữa cháy, quy định khác của pháp luật có liên quan, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, tuân thủ theo các nguyên tắc trên, việc thanh tra, kiểm soát, kiểm tra việc Dự án hoạt động có đúng với các văn bản đã được cấp thuộc về cơ quan có thẩm quyền thanh tra, người dân không có quyền thực hiện hoạt động này.

Tuy nhiên, căn cứ Điều 48 Luật Đất đai năm 2013 (được sửa đổi tại Khoản 1 Điều 6 Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch) ghi nhận:

" Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;

b) Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất."

Do đó, gia đình nếu có quyền yêu cầu Cơ quan có thẩm quyền cung cấp công khai các thông tin liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất để kiểm tra, rà soát lại về nội dung liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất đã thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay không.

Trong quá trình giải phóng mặt bằng, Cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện theo các nguyên tắc như sau:

- Thông báo chủ trương thu hồi đất cho người dân trên địa bàn có đất bị thu hồi, thời gian thông báo tùy theo loại đất và mục đích thu hồi;

- Ra quyết định thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư hoặc tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý.

- Kiểm kê tài sản và công trình trên đất, phối hợp với người dân để xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

- Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi, lấy ý kiến và thỏa thuận với người dân về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân.

Gia đình bác nếu có những vướng mắc, thắc mắc cần giải đáp có thể gửi ý kiến của mình tới Cơ quan có thẩm quyền, đề nghị xem xét và làm rõ các nội dung liên quan đến quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Từ những căn cứ nêu trên, trả lời cho các câu hỏi của gia đình bác, sau khi đã hoàn thành các hoạt động liên quan đến thu hồi đất, bao gồm các văn bản theo đúng trình tự thủ tục như thông báo thu hồi đất, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, … gia đình bác được nhận hỗ trợ, đền bù giải phóng mặt bằng, gia đình đã chấm dứt hoàn toàn quyền đối với diện tích đất đó. Ngoài ra, việc dự án kéo dài 18 năm chưa thực hiện, gia đình có thể liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thuê lại diện tích đất này để tiếp tục canh tác, tuy nhiên sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.